Методика выполнения юридической проверки недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методика выполнения юридической проверки недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».

Правило 7. Странное поведение продавца

Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.

«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.

Чтoбы yдocтoвepитьcя в бeзoпacнocти квapтиpы:

1. Oбщaйтecь c coбcтвeнникoм (coбcтвeнникaми), a нe тoлькo c дoвepeнными лицaми, и c жильцaми, кoтopым пpeдcтoит cъexaть c этoй квapтиpы;
2. Узнaйтe, кoгдa и кaк былo пpиoбpeтeнo жильe;
3. Cдeлaйтe зaпpoc нa выпиcкy o нeдвижимocти в Pocpeecтp личнo;
4. Tpeбyйтe выпиcкy из дoмoвoй книги, выпиcкy из финaнcoвoгo лицeвoгo cчeтa или cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти;
5. Cpaвнитe peaльнyю плaниpoвкy квapтиpы c тoй, чтo нapиcoвaнa в тexничecкoм пacпopтe.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
2. Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
3. Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
4. Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
5. Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

На что еще обратить внимание?

• проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

• отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

• согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Схемы обмана при сделках с недвижимостью.

Задаток.

Суть схемы: продавец просит за свою недвижимость низкую цену, что естественно, привлекает покупателей. Он решает купить квартиру и немедленно соглашается на сделку. Продавец для уверенности в его намерениях предлагает внести задаток и подписать договор. После передачи покупателем суммы задатка, события могут развиваться в одном из двух направлений:

1. Продавец получил деньги и исчез, а документы на квартиру, которые он показывал ранее, оказались поддельными. Можно объявить его в розыск, обратиться в полицию и т. п. Однако поиски могут продлиться не один месяц, так и не принеся результата.
2. Квартира оказалась с «сюрпризом». Это могут быть шумные, пьющие соседи, внезапно появившиеся наследники, правовые обременения или другие обстоятельства, заставляющие покупателя отказаться от сделки. В результате задаток, не подлежащий возврату в случае отказа покупателя, остается у продавца.

Квартира в таун-хаусе.

Частные многокомнатные дома недобросовестные собственники перестраивают под таун-хаусы и продают в них квартиры. Такое переоборудование незаконно, поскольку частный дом на одного хозяин возводится на участке для ИЖС. Таун-хаус относится к категории многоквартирных домов. Поэтому строить его можно исключительно на землях с целевым назначением «для малоэтажного строительства» или «для строительство блокированных жилых домов». Покупатель, не убедившись в несоответствии целевого назначения земли и фактической постройки, покупает не квартиру в таун-хаусе, а долю в общей собственности, которую в дальнейшем невозможно будет продать без согласия остальных жильцов.

К тому же неподходящее целевое назначение земли может стать поводом к тому, что дом признают незаконной постройкой и обяжут собственников снести его. Чтобы этого избежать, лучше заказать проверку квартиры на юридическую чистоту.

Чужой паспорт.

На стадии заключения сделки покупатель может заметить различия между фото в паспорте и внешностью собственника. В таком случае подписывать договор нельзя. Даже если владелец паспорта будет уверять, что его облик изменился в силу болезни, лишнего веса, возраста и т.п. Велика вероятность того, что паспорт и документы на квартиру он получил преступным путем. Через какое-то время появится действительный хозяин недвижимости и аннулирует сделку. При сомнениях в паспорте продавца перед подписанием договора, запросите у него другие документы, подтверждающие личность — водительские права, заграничный паспорт и т.п. Сравните образцы подписей на каждом документе.

Когда продавец – одинокая старушка.

Сама покупка квартиры у пожилого человека не несет никакой опасности, если, конечно, он не отъявленный мошенник. Неприятности могут возникнуть при внезапном появлении родственников или наследников, которые:

• предъявят покупателю решение суда о ее недееспособности;
• заявят, что старушка продала квартиру, не понимая сути сделки из-за проблем со слухом, зрением и т.п.;
• объявят покупателя мошенником, вынудившим пожилую родственницу продать недвижимость «за копейки» и т.п.

Каждый из этих случаев рассматривается в суде. Если договор купли-продажи подписал недееспособный гражданин, его опекуны обязаны вернуть покупателю деньги. Однако на практике получить средства назад сложно.

Внезапно появившийся хозяин.

Обман обнаруживается, когда покупатель уже подписал договор, зарегистрировал свои права в Росреестре и даже переселился в новое жилье. Суть в том, что действительный собственник был лишен возможности распоряжаться своим имуществом — отбывал срок наказания, находился на длительном стационарном лечении и т.п. В это время его квартирой незаконно завладели мошенники и продали ее по поддельным документам. Такую схему используют не только «черные риелторы», но и родственники хозяина. В любом случае суд признает договор купли-продажи недействительным и обяжет покупателя вернуть квартиру действительному собственнику.

Причем настоящий владелец не обязан возвращать покупателю деньги за квартиру, поскольку сделку совершал не он, а третьи лица. По закону к ним пострадавшая сторона должна предъявлять иск о возврате денег.

Поддельные документы.

Мошенники фальсифицируют право устанавливающие документы на недвижимость:

• завещания;
• свидетельства о праве на наследство;
• решения суда о признании права собственности, действительности сделок и т. п.

Нередко подделывают свидетельства о смерти собственников либо в судебном порядке признают живых людей умершими. Такие преступления совершаются в сговоре с недобросовестными нотариусами. Поэтому распознать обман с первого раза не удается никому. Оспорить завещания или свидетельства, удостоверенные нотариально, очень сложно, так как сложно доказать сговор нотариуса с мошенниками. Чтобы доказать свою правоту и вернуть деньги в такой ситуации рядовому покупателю потребуется опытный адвокат.

Проверьте состояние квартиры

Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.

Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:

• справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
• кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
• технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
• техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.

Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.

Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.

Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

Что должен получить клиент после юридической проверки квартиры?

Эксперты должны провести детальный анализ документов по объекту недвижимости и выдать свое заключение. В нем может быть указано следующее:

1. Не обнаружены факторы, которые могут нести негативные последствия для покупателя. Юридически объект недвижимости чист, его можно покупать.
2. Обнаружены факторы, которые могут нести негативные последствия для покупателя, но их можно устранить, если следовать рекомендациям юристов по недвижимости.
3. Квартира не рекомендуется к приобретению. Юристы нашли серьезные проблемы, которые нельзя устранить без особых сложностей, и которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

Юристы в своем заключении также объяснять, почему даны те или иные заключения, как действовать дальше в сложившейся ситуации покупателю.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

1 Оформите заявку Найдите объект недвижимости с помощью поисковой строки, подтвердите выбор и укажите свою электронную почту 2 Оплатите заявку Любым удобным способом через платежную систему (предоставляем электронный чек соответствующий ФЗ-54) 3 Получите отчет Заказанный отчет о недвижимости будет отправлен на указанную электронную почту

Информация об обременениях и долгах

Жилье с обременениями и залогами может принести серьезные проблемы для покупателя. Вплоть до того, что квартиру, приобретенную честным путем, в будущем могут просто отобрать. Сделка не пройдет «цензуру» в Росреестре. В регистрации права собственности откажут. Договор купли-продажи аннулируют.

В некоторых случаях покупка не столь опасна. Это касается обременений, которые могут снять с продавца. Например, он расплатится с долгами, выплатит ипотеку. Но на обновление статуса уйдет несколько месяцев. Готовы ли покупатель, столько ждать, большой вопрос.

Откажитесь от сделки, если:

• продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
• личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
• продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
• у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
• продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

Настолько всё, что это, пожалуй, самая проблемная часть при проверке и сборе информации для чистой сделки. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в процессе приватизации квартиры, автоматически приобретает право собственности и становится участником сделки. А значит, органы опеки просто так это дело не пропустят. У ребенка должно быть альтернативное жилье, отвечающее таким же условиям или выше. В общем, всё по законодательству, иначе, даже если сделка и состоится, она легко оспаривается в пользу детей.

Также стоит учитывать факт покупки квартиры прежним собственником с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены доли, то налицо нарушения закона и отмена сделки судом. Вот почему вначале я призывала обратить внимание на страничку «Дети» в паспорте. К этому нужно отнестись очень серьезно, ведь дети в юридическом плане защищены лучше всего. А вы — нет.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

• законность планировки;
• наличие долгов за коммунальные услуги;
• аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
• судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
• наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
• правовая репутация и полномочие продавца;
• достоверность и подлинность документации.

Похожие записи:

• Где получить снилс новорожденному ребенку и какие документы для этого нужны
• Пересечение границы с Латвией на автомобиле в 2024 году
• Налог при дарении квартиры не родственнику