Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение Гарантийного Депозита». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Бухучет. Для арендодателя полученный гарантийный платеж является кредиторской задолженностью. Поэтому в момент его получения эта сумма не признается доходом и отражается по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» (п. 6.6 П(С)БУ 15). Параллельно с этим арендодатель должен показать полученную гарантию на забалансовом счете 06 «Гарантии и обеспечения полученные».
Если снимать только «стены», без мебели и обстановки, то хозяин практически ничем не рискует, и депозит может в этом случае не взиматься. Ну а во всех остальных случаях хозяину невыгодно сдавать жилье без страховочных средств.
Чтобы хозяин квартиры не смог приписать вам чужие долги и не возвратить депозит на этом основании, попросите его представить справку от управляющей компании и телефонного узла об отсутствии долгов: так вы будете отвечать перед собственником только за то, что должны коммунальщикам сами.
Можно сделать фотографии, где под большим ракурсом можно рассмотреть все повреждения мебели и приборов, чтобы хозяин не настаивал на возмещении нанесенных царапиной убытков.
Если действительно говорить об экономии, то можно договориться с владельцем квартиры разбить платеж на несколько месяцев, и подробно о платежах по депозиту указать в арендном договоре: когда, в какой сумме будет проведено перечисление средств. Кроме того, можно и сэкономить на последнем платеже за найм жилья: поговорите с владельцем, может быть, он согласится принять его в качестве оплаты за проживание?
Все основания для внесения страховых сумм должны быть четко прописаны в договоре, а также и условия, при каких депозит может быть возвращен арендатору.
Что касается арендодателя, то у него тоже есть возможность экономии в случае досрочного расторжения арендного договора, средства смогут компенсировать потерю платы за жилье.
Да и многочисленные споры о налогообложении суммы страхового депозита не имеют под собой законных оснований: эта сумма не значится, как доход арендодателя, а только как обеспечительная мера и может быть возвращена при соблюдении условий договора, а это значит, что арендодатель экономит и на налогах.
Как вернуть страховой депозит
Хозяин квартиры обязан вернуть добросовестному жильцу залог по завершении срока аренды, указанного в договоре, или при согласованном досрочном расторжении контракта. Однако порой собственник отказывается возвращать деньги, апеллируя к тому, что его имуществу был нанесен ущерб.
Если жилец действительно повредил что-то в квартире, ему следует оценить возможность ремонта. Иногда устранить несерьезный ущерб можно своими руками или обратившись к мастеру за небольшую плату. В случае же, если повреждения оказались значительными, имеет смысл покрыть ущерб за счет залога, поскольку полноценный ремонт может обойтись дороже.
Если же реального ущерба квартире нанесено не было, а хозяин продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия денег, жилец может либо попробовать договориться с собственником (например, предложить ему возвращать залог по частям), либо обратиться в суд. Обращение в суд будет иметь успех, только если собственник и квартиросъемщик заключали официальный договор об аренде, а факт уплаты залога был задокументирован.
Ошибка № 3: не суметь доказать, что деньги действительно были переданы
Заимодавец может быть достаточно состоятельным, чтобы давать в долг крупные суммы. Но само по себе это не гарантирует, что суд признает его кредитором и «пустит» в реестр кредиторов. Надо ещё доказать, что деньги действительно были переданы.
Самое слабое подтверждение передачи денег — расписка. На неё лучше не полагаться. А вот если деньги переведены по безналу (переведены на расчетный счет заёмщика), то это выглядит уже намного убедительнее, хотя и тут может быть не все гладко.
Недавно к нам обратился бывший директор, который дал возглавляемой им компании почти 70 млн руб в долг. Деньги прошли по безналу, и в банковских выписках все это видно. Потом директор ушёл из компании, а так как долг не выплачивался, обратился к юристам, чтобы они помогли взыскать деньги с процентами. Но те юристы, доказывая факт самого займа, неверно расставили акценты: надо было упирать на то, что деньги шли по безналу, что доказывает не только факт их наличия у заимодавца, но и фактическую передачу денег заёмщику. Но этот момент был упущен, и две судебные инстанции отказали директору во взыскании денег. Когда первая инстанция и апелляция были проиграны, директор пришёл к нам. Мы ведём это дело в кассации.
Что такое страховой депозит при аренде квартиры, для чего он нужен
Арендодатель передаёт не только помещение. Обычно в квартире есть косметический ремонт, сантехника, бытовые приборы, различная мебель и так далее. Всё это имущество имеет определённый срок службы, и владелец желает сохранить его в пригодном для использования состоянии.
Арендатор обязан бережно относиться к вещам, находящимся в снимаемой квартире.
Но не у каждого человека это получается. Если произойдёт несчастный случай, и жилец что-то сломает, то ему придётся оплатить причинённый ущерб.
Взыскать что-либо по исполнительному листу с недобросовестных арендаторов может быть сложно. Должник переедет в другой город, вновь снимет квартиру и устроится на неофициальную работу. Тогда возмещение вреда растянется на годы.
Страховой депозит при аренде квартиры – это определённая сумма денег, которая передаётся арендодателю в качестве гарантии компенсации возможного ущерба его имуществу.
Собственники квартир используют подобные депозиты, чтобы избежать споров, судебных разбирательств и возможного общения с приставами.
Условия банковской гарантии
Вне зависимости от того, оформлена банковская гарантия на бумажном носите или это электронная банковская гарантия, требования к документу на основании Закона № 44-ФЗ одинаковые. Документ должен содержать:
- Дату выдачи и период, в течение которого соглашение сохраняет юридическую силу.
- Юридическое название организаций — участников процесса.
- Размер суммы, подлежащей уплате гарантом, или порядок определения и расчета этой суммы.
- Обязательства принципала, обеспеченные гарантией.
- Обязанность гаранта об уплате неустойки при просрочке оплаты.
- Условия, при выполнении которых должны быть выплачены деньги.
Только при соблюдении всех условий гарантия признается действительной. Во избежание получения отказа по БГ от банка, необходимо внимательно читать формулировки документа, составленные кредитным учреждением.
Комментарий к ст. 358.9 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о предмете залога прав по договору банковского счета, который урегулирован отдельно от залога обязательственных прав.
При этом возникает вопрос о том, следует ли считать залоговый счет отдельным специальным видом банковского счета, поскольку новые статьи, посвященные этому счету, были внесены не в главу 45 ГК, посвященную банковскому счету, а в главу 23 ГК о залоге как способе обеспечения исполнения обязательств.
Единой точки зрения среди юристов по этому вопросу нет, однако согласно пп. 2.8 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 г. N 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» залоговый счет — это специальный банковский счет.
Таким образом, банковский вклад или расчетный счет не могут быть автоматически преобразованы в залоговый счет, поскольку для этого требуется открытие специального залогового счета по отдельному договору о залоге прав по договору банковского счета.
2. Залог прав требования по договору банковского счета, когда банк выступает в качестве залогодержателя, может использоваться в качестве обеспечения по предоставленному банком кредиту или независимой гарантии при условии, что банк принимает такого рода залог.
Однако в качестве залогодержателя может выступать и третье лицо.
Оформление договорных отношений между клиентом и банком в рамках залогового счета может осуществляться двумя способами:
— путем заключения дополнительного соглашения к заключенному ранее договору банковского счета о его переводе в залоговый счет;
— путем заключения отдельного договора залогового счета.
3, 4. Согласно п. 3 и п. 4 комментируемой статьи залоговый счет может быть открыт банком клиенту независимо от заключения на момент его открытия договора залога прав и при отсутствии на момент его заключения у клиента денежных средств на залоговом счете. Другими словами, такой счет может быть открыт в качестве предпосылки для заключения договора залогового счета.
Однако следует учитывать, что на практике это положение не применяется. Банк, как правило, требует размещения достаточной суммы на залоговом счете до заключения договора залога.
5. Открытие залогового счета не обязательно имеет своей целью заключение именно договора залога прав по договору банковского счета. Как предусмотрено п. 5 комментируемой статьи, договором залога имущества иного, чем права по договору банковского счета, может быть предусмотрено, что причитающиеся залогодателю денежные суммы (страховое возмещение за утрату или повреждение заложенного имущества, доходы от использования заложенного имущества, денежные суммы, подлежащие уплате залогодателю в счет исполнения обязательства, право (требование) по которому заложено, и т.п.) зачисляются на залоговый счет.
Соответственно, все эти суммы будут находиться в залоге. Таким образом, в данном случае предметом залога могут быть и денежные средства.
6. В п. 6 комментируемой статьи содержится запрет на удостоверение обязательства банка по заключенному с клиентом договору об открытии залогового счета выдачей банком ценной бумаги.
7. В п. 7 комментируемой статьи установлено, что к договору об открытии залогового счета применяются правила главы 45 ГК РФ, регулирующей договор банковского счета.
Исключение составляют положения п. 1 комментируемой статьи и статей 358.10 — 358.14 (см. комментарий к ним), которые будут иметь преимущество в данном случае.
8. Права по договору банковского вклада могут также быть предметом залога. К ним применяются правила ГК о залоге прав по договору банковского счета.
9. С 1 июня 2018 года Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ статья 358.9 была дополнена новым пунктом 9. В нем установлено, что правила о списании денежных средств, предусмотренные положениями главы 45 ГК РФ о банковском счете, не применяются к денежным средствам, находящимся на залоговом счете.
Речь, в частности, идет о статьях 854 и 855 ГК РФ, установивших основания и очередность списания денежных средств со счета.
Залоговый счет: правовое регулирование и практика применения
Зачем нужен залоговый счет и залог прав по договору банковского счета (вклада)? Лектор делится советами о том, как открыть залоговый счет, распоряжаться денежными средствами на нем и каким образом можно защитить денежные средства от взыскателей. Анализируя преимущества и недостатки данных инструментов, юрист предлагает сравнить их с гарантийным депозитом.
Институты залогового счета и залога прав по договору банковского счета в российском праве до сих пор имеют ряд проблем. Ирина Евгеньевна Михеева обозначает все наиболее значимые аспекты данной темы, в том числе – в сравнении с институтом гарантийного депозита.
Почему отождествляют залог имущественных прав по договору банковского вклада и гарантийный депозит? Чем отличаются эти правовые институты и как они зависят от основного (обеспечиваемого) обязательства? Какова взаимосвязь залога имущественных прав по договору банковского вклада с основным договором? В чем проявляется независимый характер гарантийного депозита как способа обеспечения исполнения обязательств?
Собственник имущества согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ вправе по своему усмотрению совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом, в том числе отдавать его в залог и обременять другими способами. Из этого следует, что вкладчик может передать имущественные права по договору банковского депозита (вклада) (далее — банковский вклад) в залог[1], а также заключить с кредитной организацией договор гарантийного депозита (вклада) (далее — договор гарантийного депозита)[2]. И в том, и в другом.
Правовые отличия залога имущественных прав по договору банковского вклада и гарантийного депозита
Поскольку при применении любого из указанных способов обеспечения исполнения обязательств удовлетворение прав кредитора осуществляется за счет суммы вклада, размещенного в кредитной организации, на практике указанные правовые институты нередко необоснованно отождествляют.
Требования к гарантийному депозиту содержатся в Положении Банка России от 26 марта 2004 г. N 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение N 254-П), согласно пп. 6.2.2 которого под гарантийным депозитом (вкладом) понимается размещенный в кредитной организации — кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией неисполненные денежные обязательства либо обязательства, возникшие (которые могут возникнуть) в результате исполнения кредитной организацией принятого на себя условного обязательства кредитного характера, а также размещенный в кредитной организации — кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению надлежащего исполнения основных обязательств, если одновременно выполняются следующие условия: отсутствуют препятствия для прекращения обязательств путем зачета требований по гарантийному депозиту (вкладу), включая отсутствие в договоре депозита (вклада) условия о возможности досрочного возврата (востребования) депозита (вклада); срок возврата депозита (вклада) юридического лица — заемщика (контрагента по условному обязательству кредитного характера, а также юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению ненадлежащего исполнения основных обязательств) наступает не ранее наступления срока исполнения его обязательства перед кредитной организацией и не позднее 30 календарных дней после наступления указанного срока.
Залоговый счет может быть задействован тогда, когда банкротство накладывает ограничения на зачет встречных требований. В нормативных актах есть запрет или ограничение на взаимозачет требований в рамках банкротства (статьи 81 и 142 ФЗ №127 «О несостоятельности» от 26 октября 2002 года). В некоторых ситуациях также дается право на оспаривание зачета, проведенного до инициирования банкротства (статья 61.6 ФЗ «О несостоятельности»).
- Получение сведений о состоянии залогового счета, которые могут являться банковской тайной (основание – пункт 2 статьи 358.12 ГК РФ).
- Наложение ограничений относительно распоряжения средствами. То есть кредитор может воспрепятствовать действиям дебитора по использованию залоговых средств (пункт 4 статьи 358.12 ГК РФ).
- Указания банку относительно списания средств в пользу держателя залога (пункт 1 статьи 358.14 ГК РФ).
Порядок залога прав по договору банковского счета
Зачёт встречных требований для компании на стадии банкротства. Согласно ФЗ-127 (закон о банкротстве), после начала процедуры банкротства контрагенты не могут использовать зачёт встречных однородных требований (платежей). Например, банкротящаяся компания не может открыть гарантийный депозит для получения кредита, зачесть долг контрагенту с использованием уже поступивших платежей. Российское законодательство не накладывает какие-либо ограничения на залоговые счета банкротящихся компаний, поэтому средства можно использовать в обычном режиме.
Обеспечение кредита, оформленного третьей стороной (частным лицом или компанией). Если компания или частный клиент оформляет кредит в банке на крупную сумму, для снижения процентной ставки требуется оформление залога или предоставление поручителя. Гарант платежа может открыть залоговый счёт в банке-кредиторе, чтобы обеспечить выплату займа. Такой вариант развития событий выгоден малому бизнесу, оформляющему кредит под залог денежных средств, принадлежащих одному из учредителей.
Правовая природа гарантийного депозита
При толковании договора гарантийного депозита ключевое значение имеет установление его правовой природы, от которой зависят в конечном счете весь комплекс вопросов, связанных с взаимоотношением сторон, и толкования таких форм договоров арбитражными судами. Гарантийный депозит не предусмотрен российским гражданским законодательством. Требования к гарантийному депозиту установлены в Положении N 254-П, применение которого Банк России разъяснил в Письме от 24.02.2010 N 15-1-3-9/794, указав, что для определения гарантийного депозита в целях Положения N 254-П используется самостоятельный вид договора, определенный ГК РФ как договор банковского депозита. При этом признание депозита гарантийным обусловлено выполнением требований, установленных в пп. 6.2.2 п. 6.2 Положения N 254-П. Также в указанном Письме Банк России подчеркнул, что при заключении гарантийного депозита сущность договора банковского депозита (вклада) не меняется. Из этого следует, что гарантийный депозит является обычным банковским депозитом (вкладом) (далее — банковский депозит).
В то же время требования к гарантийному депозиту указаны в гл. 6 Положения N 254-П, предусматривающей формирование банками резервов с учетом обеспечения по ссуде, что позволяет сделать вывод о том, что гарантийный депозит определен Банком России как договор, заключаемый с целью обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитной организацией. Но при этом Банк России не требует указывать в гарантийном депозите обеспечиваемое обязательство.
Сам по себе банковский депозит не может рассматриваться как способ обеспечения исполнения обязательств, поскольку у договора банковского депозита в соответствии со ст. 834 ГК РФ иной предмет регулирования. Установление условий банковского депозита для признания его гарантийным с целью выполнения требований Банка России также не делает такой договор обеспечительным. Для наделения гарантийного депозита обеспечительной функцией в договоре должно быть указано на его обеспечительный характер. При отсутствии такого указания в договоре для банка могут наступить неблагоприятные последствия, например, могут быть оспорены действия по реализации права кредитора на удовлетворение требований за счет суммы депозита .
См., напр.: Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-9797/2011 по делу N А50-7635/2011.
Так, в суде рассматривалось дело о том, что Гарантийный фонд обратился в суд с иском к банку о взыскании задолженности по депозитному договору.
Банк заявил встречный иск к Гарантийному фонду о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора уступки права в части уступки прав требования Центра развития предпринимательства к банку по депозитному договору в пользу Гарантийного фонда в виде возврата всех прав по указанному договору Центру развития предпринимательства.
Что такое залоговый счет
Две компании договорились о сделке купли-продажи производственного оборудования. Но, вместо того чтобы просто отдать наличные компании Бета, компания Альфа решила оплатить услуги через договор залога. Что это?
Смысл кроется в названии. Залоговый счет в банке – это специальный счет, на котором содержатся деньги, выступающие в качестве залога. При этом участниками соглашения являются кредитор (имеющий право требования выполнения условий договора) и дебитор (имеет обязательства перед кредитором). Основные положения перечислены в ст. 358.9 ГК РФ.
У ЗС есть несколько особенностей. Перечислим некоторые из них.
Преимущества
Но при наличии всех преимуществ спецсчет имеет один очень большой недостаток: деньги на ЗС не подлежат обязательному страхованию от АСВ (пп. 6 п. 2 ст. 5 «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №177-ФЗ).
Гарантийный депозит для потребительских кредитов
Гарантийные депозиты используют в качестве дополнительного обеспечения для крупных потребительских кредитов. Размер вклада должен быть не меньше 30% от ссуды. Гарантийный депозит не должен принадлежать заемщику. Его владельцем может быть поручитель или небанковская кредитная организация. Обычно в подобном случае на вклад начисляются такие же проценты, как и при стандартном хранении денег. Заемщик получает свой кредит под меньший процент. У банка есть дополнительные гарантии. Поручителю начисляются проценты.
Если заемщик откажется от выплат, банк прибегает к стандартным способам взыскания: напоминание, снятие денег с расчетного счета. Использование депозита для погашения кредита — это крайняя мера.
Удержание из Депозита.
Арендодатель вправе в любое время, предварительно направив Арендатору письменное уведомление с указанием причин удержания, удержать из Обеспечительного депозита при аренде Помещения, денежные средства, которые необходимы для возмещения Арендодателю задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно Договору.
Предусмотрите в Договоре обязательные условия произведения вычета из суммы Обеспечительного взноса, а именно:
1. сообщение Арендатору о выявленном факте нарушения,
2. составление двустороннего Акта Сторон о факте и обстоятельствах нарушения (за исключением удержаний в случае задолженности Арендатора по каким-либо платежам согласно настоящему Договору),
3. назначение Арендодателем разумных сроков устранения нарушения и не устранения нарушения Арендатором в указанный разумный срок (например, не более 5(Пяти) рабочих дней с момента получения письменного уведомления).
Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:
- Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС: у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.