Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Особенности договора ренты
Рентой может быть обременено как недвижимой имущество в виде квартиры или комнаты, так и любое движимое имущество, например транспортное средство или гараж, не являющицся недвижимым имуществом. При передаче недвижимого имущества по договору ренты, Рентополучатель приобретает право залога на данную квартиру или иное недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты. В порядке ст. 329 ГК РФ существенным условием договора ренты при передаче денежных средств и движимого имущества является обязанность плательщика ренты по предоставлению обеспечения исполнения обязательств. При невыполнения данной обязанности плательщиком ренты, либо при утрате исполнения обязательств, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и требовать возмещения убытков.
Получатель ренты может передать отчуждаемое по договору ренты имущество плательщику ренты за плату или безвозмездно, если договором ренты предусмотрено передача имущества на возмездной основе, то к довожу ренты применяются правила договора купли-продажи. В случае, если договором ренты предусмотрено, передача ренты на безвозмездной основе, то применяются правила, предусмотренные договором дарения.
Договор ренты совершается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор ренты недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.
Риски заключения договора ренты
- плательщик ренты может быть мошенником и не выполнять принятые на себя обязательства
- плательщик ренты может быть не достаточно кредитоспособен, и по истечению времени не сможет выполнять принятые на себя финансовые обязательства
- наследники рентополучателя могу быть несогласны с условиями рентного договора
- получатель ренты попытается расторгнуть договор ренты по истечению какого-то срока
- получатель ренты может прожить дольше плательщика ренты
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Какие условия прописывают в договоре
Существенным условием договора является его предмет — размер ренты. Под выплату постоянной пожизненной ренты может быть передано:
- движимое имущество;
- недвижимое имущество.
Также существенным условием договора является обязанность плательщика (ст. 587 ГК РФ) предоставить обеспечение исполнения обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) принятых обязательств.
В договоре должна быть определена пожизненная рента: размер, порядок выплаты. Рента состоит из 2 частей:
- единовременной выплаты (за передачу имущества; может быть установлено, что оно передается бесплатно);
- периодических рентных платежей.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
Можно ли расторгнуть договор?
Иногда пожилые люди сталкиваются с ситуацией, когда рентоплательщик не исполняет свои обязанности. В этом случае владелец квартиры имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты и расторжении соглашения. Также можно потребовать выплаты моральной компенсации. Кроме того, предусматривается возможность признания сделки недействительной (чаще всего инициаторами судебных разбирательств являются родственники пожилого человека). Как правило, суд принимает такое решение при наличии следующих обстоятельств:
- плательщик принудил владельца недвижимости заключить соглашение посредством совершения насильственных действий или обмана;
- рентоплательщик заключил соглашение с лицом, которое является недееспособным.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Когда и как можно расторгнуть договор
Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.
Отношения можно разорвать, если:
1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;
3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;
4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.
Соглашение в пользу нескольких граждан
Если предполагается несколько плательщиков ренты или несколько собственников недвижимости, заключается договор в пользу нескольких граждан. Перечень документов дополняется свидетельствами долевой собственности для каждого получателя ренты и паспортами всех участников договора. Групповая пожизненная рента оформляется соглашением в свободной форме, которое обязательно содержит:
- Сумму платежей с указанием долей каждого плательщика (по умолчанию расходы делятся поровну).
- Порядок возмещения убытков и перерасчёта ежемесячных платежей при отказе или неплатёжеспособности одного из плательщиков.
- Условия прекращения договора.
- Информация об объекте недвижимости и персональные данные сторон.
- Платёжные реквизиты получателей ренты (или одного из них, в зависимости от предмета договора).
Сколько стоит оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
- оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Как заключить договор с минимальными рисками?
При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками.
Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.
И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.
Пожизненная рента квартиры — что это? Как мы уже выяснили, дело мы имеем с формой передачи собственности от одного человека к другому, но со своими особенностями. Необязательный, но вполне важный момент — это представление справок о состоянии здоровья «продавца» недвижимости. Нужны документы из наркологии, а также психдиспансера. Уже было сказано: только адекватные граждане имеют право заключить подобный договор.
На практике редко кто занимается получением данных справок. Но если вы ответственно подходите к решению вопроса с пожизненной рентой, лучше подумать о спокойствии «покупателя». Ведь наличие справок, подтверждающих ваше здоровое психологическое состояние, избавит будущего собственника от нападок со стороны ваших наследников, если таковые имеются. Можно будет легко доказать законность проведенных действий.