Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Долевая собственность: особенности взаимоотношений между совладельцами
В российском законодательстве есть два определения собственности – общая и долевая. Под совместной собственностью подразумевается факт одновременного владения одним имуществом несколькими лицами. Это может произойти по многим причинам, например, если несколько человек покупают одну квартиру вместе или ими наследуется жилая площадь.
Собственность может быть поделена не только между родственниками и супругами, но также и между лицами, которых не связывают родственные узы.
Под долевой подразумевается такой тип общей собственности (квартира, дом, комната), в которой четко распределены доли всех сособственников (ст. 209 ГК).
В ситуации, когда совладельцам не удается по какой-либо причине договориться о правилах и установить компромиссный порядок владения и управления совместной жилплощадью, они могут воспользоваться правом ликвидации их правовых отношений на принципе совместной собственности.
Порядок перевода имущества из категории совместной собственности в долевую может осуществляться только по решению суда (ст. 27 ГК). Договор должен быть составлен в форме нотариального акта.
Отношения между совладельцами квартиры относительно порядка пользования строятся по принципу их участия в ее ценности/доходности/убыточности (ст. 245 ГК). В отличие от отношений при владении и управлении совместной собственностью, долевые отношения регулируются законодательно.
Когда несколько человек делят квартиру, следовательно, порядок пользования, соотношение совместного владения или управления недвижимостью, это может вызвать множество проблем. Ведь порядок отношений долевой жилой собственности, в отличие от коммерческой собственности, зависит от влияния множества факторов – материальных и эмоционально-психологических.
Поэтому зачастую достичь компромисса относительно порядка пользования общей долевой жилплощадью крайне сложно. Комфорт совместного проживания может нарушаться, например, из-за решения одного из нескольких совладельцев продать/сдать в аренду одну из комнат постороннему лицу.
Выход из ситуации – это заявление об отмене совместной собственности на квартиру, т. е. разрыв отношений, в которых все совладельцы имеют равные права на пользование долевой недвижимостью.
Есть два способа сделать это. Первый – подписать соответствующее письменное соглашение с нотариусом. Второй – затребовать судебное решение об определении порядка пользования долевой жилплощадью.
Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности
Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, но унифицированной формы не имеет.
Поэтому в нем должны содержаться такие сведения:
- наименование органа судебной власти (лучше уточнить в канцелярии или на официальном сайте суда);
- данные истца;
- максимально полные сведения об ответчике (ответчиках);
- указание на участие третьих лиц;
- название документа (в зависимости от исковых требований);
- основание возникновения права собственности;
- размер доли каждого совладельца;
- описание квартиры (количество, размер, расположение комнат, общих помещений и т.д.);
- причина возникновения спора;
- были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
- исковые требования;
- сведения о приложенных документах;
- дата составления и подпись истца.
Что учитывает суд при разрешении дела
Ни в Гражданском кодексе, ни в Жилищном нет чётких указаний, как разрешать подобные дела. Конечно, с годами судебная практика выработалась, да и Постановление Пленума ВС РФ вносит кое-какую ясность. Но всё равно, при определении порядка пользования квартирой в долевой собственности судьи часто исходят из своего понимания законов, которое у каждого судьи может быть своё.
Итак, суд учитывает:
- сложился ли фактически порядок пользования квартирой (например, бывшая жена живёт в одной комнате, бывший муж в другой);
- насколько каждая из сторон в деле действительно нуждается в спорном жилом помещении.
Пример из практики: Супруги развелись, муж остался жить в квартире, скоро у него появилась другая семья. Но бывшая жена попыталась получить в пользование одну комнату, аргументируя это нуждами ребёнка. При этом в суде выяснилось, что и ей и ребёнку есть, где жить. Суд пришёл к выводу, что женщина просто хочет портить бывшему мужу жизнь, иногда приходя в квартиру. Суд отказал в удовлетворении иска.
- возможно ли, что стороны будут жить в квартире или они настолько друг друга не переносят, что ни о каком совместном проживании и речи не идёт;
- есть ли у сторон другое жильё, насколько им важна эта доля в квартире. Может, у кого-то больше ничего и нет, а у кого-то есть другая квартира в собственности.
Важно знать: предусмотреть всё невозможно. Каждый случай уникален, и ваш — в том числе. В этой статье описаны общие случаи определения порядка пользования квартирой в долевой собственности. Чтобы мы могли сказать что-то более конкретное, воспользуйтесь правом на бесплатную консультацию – вас это ни к чему не обязывает, но при этом будете знать перспективы развития ситуации, и что Вам делать дальше.
Какие сложности могут возникнуть?
Далеко не всегда стороны могут мирно разрешить возникающий у них спор по поводу пользования помещением. Чаще всего такие проблемы возникают либо у посторонних друг для друга людей, либо у бывших родственников, отношения между которыми испортились. В такой ситуации договориться между собой бывает сложно, поэтому одной из сторон приходиться обращаться в суд.
Судебный способ разрешения спора предполагает юридическую грамотность каждого из участников разбирательства. Далеко не каждый человек в полной мере обладает знаниям особенностей российского законодательства. Поэтому если вы намереваетесь обратиться в суд или являетесь ответчиком по делу, необходимо обязательно проконсультироваться с юристом.
Для истца большое значение имеет грамотное обоснование иска. Несмотря на то, что в ходе судебного разбирательства судья должен точно разобраться во всех тонкостях дела, на практике это получается далеко не всегда. Поэтому грамотно обоснованные требования в иске, подкрепленные фактами и доказательствами, это значительная часть успеха. Чтобы правильно подготовить иск необходимо обязательно получить консультацию юриста. Не меньше значение верное обоснование своей позиции имеет и для ответчика. Подготовить доказательства, обосновывающие позицию ответчика, также поможет юрист.
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности
Определение порядка пользование квартирой, которая находится в долевой собственности необходимо осуществлять в судебном порядке.
Иногда бывают такие моменты, когда разделить объект недвижимости невозможно, если это однокомнатная квартира, то выделить доли и изолировать каждого собственника не получится, а вот если это частный дом, в котором можно выделить каждую долю для собственников, вполне реально.
В российском законодательстве существуют два типа определения порядка пользованием квартирой в долевой собственности.
| Мирное решение вопроса | Когда собственники могут сами договориться и определить свои доли в объекте недвижимости, достаточно будет оформить соглашение, в котором следует прописать, у кого какая доля составляет в квартире, и заверить у нотариуса. |
| Судебный порядок | Если не получается решить вопрос мирным путем, то необходимо обратится в суд, с исковым заявлением. Суд выносит решение, в котором четко выделены границы каждого собственника недвижимости. |
Если долю невозможно выделить из имеющихся в квартире частей, суд должен присудить компенсацию в денежной форме. Размер компенсации зависит от общего состояний недвижимости и ее технических характеристик.
Для четкого понятия о порядке пользованием доли в квартире, рассмотрим пример.
Квартира, была приобретена в период брака, после развода и раздела общей совместной собственности на трёхкомнатную квартиру возникло право общей долевой собственности по 1/2 у каждого из бывших супругов. Если комнаты по площади не равны, то и среднюю долю будет определить сложно. Иногда в таких ситуациях одному из дольщиков, необходимо отказаться от какой либо части своей доли, чтобы занять изолированную комнату. А на отказанную долю требовать возмещение компенсации. Так если в трехкомнатной квартире комнаты по 17,15 и 10 квадратных метров, то одному из дольщиков благоразумнее взять себе в собственность комнату в 17 квадратных метров, а за отставшие метры получить компенсацию от другого собственника.
Определение порядка пользования квартирой: судебная практика и помощь адвоката
Совместный или долевой собственник имеет право требовать причитающуюся часть объекта ему в собственность или взамен нее – компенсацию в денежном эквиваленте (ст. 247 ГК РФ). Жилой объект может быть разделен между собственниками на основании следующих правил:
- Изолированные комнаты распределяются между совладельцами;
- Неизолированные комнаты признаются общим имуществом с правом определения порядка использования этими комнатами в квартире;
- Поскольку площадь изолированных комнат моет разниться, то хозяева больших комнат выплачивают определенную денежную компенсацию владельцам меньших комнат.
Поскольку добиться мирного решения этого вопроса удается далеко не всегда, то граждане обращаются в судебные инстанции и привлекают к делу опытных адвокатов. Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности с участием квалифицированного юриста предполагает:
- Предоставление правовых консультаций с анализом ситуации и выработкой стратегии досудебного и судебного производства;
- Формирование пакета документов в целях заключения мирового соглашения и обращения в суд;
- Представительство и защита интересов граждан в рамках судебных заседаний;
- Контроль над исполнением решения суда.
Оптимальным решением выступает заключение мирового соглашения по определению порядка использования доли в квартире еще до передачи дела в суд. В этом случае потребуется проведение таких мероприятий:
- Представление искового заявления собственником жилого помещения;
- Указание четкой причины своего обращения в суд – признание права или определение порядка пользования квартирой в судебном порядке.
Если ни мировое соглашение, ни решение суда не разрешили противоречий между собственниками, то объект продается в собственность третьих лиц, а вырученные средства распределяются между собственниками. Основанием для таких мероприятий может стать решение суда об определении порядка пользования квартирой. Осуществлять это мероприятие также следует в присутствии опытного адвоката.
В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья
Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.
Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.
Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.
Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.
Как продать долю в квартире после развода
Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.
Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.
Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.
Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.
Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.
Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.
Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику. Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.
В данном случае вы можете выбрать любой вариант уведомления, но если не исключаете возможность обращения другого участника долевой собственности в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору на него, то предпочтительнее будет нотариальное уведомление.
Важно! В случае если, в течение 30 дней, другой участник долевой собственности не изъявит желания приобрести долю, то вы имеете право продать свою долю любому лицу.
Однако, имейте в виду, что если процедура уведомления нарушена, то участник долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о возложении на него прав и обязанностей по заключенному вами с третьим лицом договору о купле-продаже доли. Если суд удовлетворит иск, то обязанным по уплате суммы по договору становится истец.
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности
Хорошо, когда у каждого человека есть собственная квартира. Долевое распределение квартиры позволяет владеть лишь частью квартиры, но взамен появляется необходимость оговорить правила совместного проживания через определение порядка пользования квартирой в долевой собственности.
Не всегда удается договориться о том, как пользоваться общей жилплощадью, что приводит к появлению споров, созданию конфликтных ситуаций, которые только усложняют положение каждого сособственника. Один из вариантов разрешения нерешаемой проблемы – продать единый объект и выделить каждому положенную согласно размеру доли сумму.
Сложность заключается в том, что не все готовы покидать родные стены, переезжать, менять адрес прописки, что требует вмешательства судебной инстанции и юристов.
Как определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Порядок пользования любым жилым помещением (комнатой, квартирой, домом) подразумевает некоторые правила, которые все владельцы данного помещения устанавливают для себя и между собой, в соответствии с которыми это жилье ими всеми используется.
Регламент совместного использования может быть:
- сложившимся;
- установленным.
В первом случае имеется в виду сложившийся в течение времени порядок эксплуатации отдельных комнат, общей кухни и санузла, других помещений. Другими словами, совладельцы длительное время, иногда годами, совместно используют квартиру или дом и у них нет совместных претензий друг к другу. Зачастую всех жильцов устраивает сложившаяся ситуация и они ничего менять не собираются.
Ситуация осложняется в тех случаях, когда имеются какие-либо взаимные претензии собственников по порядку пользования жилым помещением, либо одного из совладельцев к другому (другим). В таком случае придется путем мирных переговоров, либо с помощью суда устанавливать определенный порядок пользования жилым помещением всеми его собственниками.
Регламент совместного использования жилого помещения предполагает, что у каждого из совладельцев имеется отдельная комната или ее часть, чаще всего соразмерные их доли собственности (так называемое личное пространство), помимо этого оговариваются правила использования местами общего пользования (кухней, ванной, другими подсобными помещениями).
Конечно, в ситуации с долевой собственностью на жилое помещение идеальным вариантом мог бы стать выдел доли каждого из совладельцев в натуре, но, к сожалению, на практике это получается далеко не всегда. Фактический выдел доли требует перепланировки, и если с отдельным домом процедуру раздела одного жилого помещения на два или более обособленных еще как-то можно провести, то в случаях с квартирой в многоквартирном доме это почти невозможно. Собственникам приходится договариваться и определять порядок пользования квартирой, устраивающий всех жильцов.
Существует два способа определения порядка пользования жилым помещением:
- при достижении консенсуса – заключение соглашения;
- если согласие не достигнуто – обращение с исковым заявлением в суд.
Конечно, первый вариант наиболее удачный в плане сохранения добрососедских отношений между жильцами, кроме этого, составление соглашения займет гораздо меньше времени, чем судебная тяжба. При первом варианте предполагается, что все совладельцы квартиры или дома договариваются между собой о том, каким образом они будут использовать общие помещения, кому из них какая комната достанется, и закрепят эту договоренность в тексте добровольного соглашения. При необходимости документ удостоверяется в нотариальной конторе.
Судебная практика по установлению правил использования жилых помещений
Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.
Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.
В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:
- невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
- несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
- отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.
Исполнение решения суда по определению порядка пользования
Как Вы уже знаете, при конфликтах с ответчиками по поводу пользования помещением, обращаясь в суд необходимо заявлять требования также о возложении определенных обязанностей на ответчиков.
ВАЖНО: в п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 прямо прописано, что исполнительные листы выдаются по решениям, которые возлагают какую-то обязанность на ответчиков, а решение только о порядке пользования имуществом никаких обязанностей не возлагает на ответчиков, поэтому исполнительный лист не выдается.
Итак, если вступившее в силу решение суда, определяющее порядок пользования помещением и возлагающее на ответчиков какую-то обязанность, не исполняется ими, что делать? В этом случае истцу, выигравшему дело, не следует предпринимать каких-либо самостоятельных действий в отношении ответчиков, а необходимо обратиться в суд и получить исполнительный лист по решению суда для предъявления его приставам. То есть, истец, получив исполнительный лист, должен подать заявление в службу приставов на возбуждение исполнительного производства.
Дальше пристав, после возбуждения дела на основании исполнительного листа, содержащего требования неимущественного характера, возлагающее на ответчиков исполнение каких-либо обязанностей, будет принимать меры к тому, чтобы ответчики исполняли решение суда. При не исполнении требований приставов ответчики должны будут уплатить исполнительский сбор, а также могут быть привлечены к административной и даже уголовной ответственности за неисполнение решения суда. О возможных видах ответственности пристав, как правило, должен предупредить ответчиков.
Понятие доли недвижимости
Долевая собственность представлена видом владения недвижимостью, когда у каждого собственника имеется выделенная доля. Данные доли могут быть как равными, так и неравными. При этом может иметься много совладельцев и долей.
Каждый человек может приобрести долю в квартире, доме, даче или другом объекте недвижимости. Для этого можно заключить договор купли-продажи, вступить в наследство, получить жилье по дарственной или осуществить процесс приватизации. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, а если у одного гражданина имеются долги, то арест накладывается только на его долю. У каждого совладельца имеется свой отдельный пакет документов на имущество.
Внимание! Основной недостаток долевой собственности заключается в том, что не всегда доля представлена отдельной комнатой, поэтому может иметься в собственности небольшой участок помещения, что приводит к сложностям во время определения порядка использования жилья.
Если жилье приватизируется несколькими членами семьи, то вся жилплощадь делится на равные доли. Но данное соотношение может быть изменено по соглашению, составленному собственниками, а также на основании судебного решения.