Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Рассмотрим на примере
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
Расходы на покупку были учтены при УСН
Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?
Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим.
Примечание. Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.
Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой — на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.
Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие «мелочи», как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина «добросовестный приобретатель» из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина «добросовестный налогоплательщик». Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.
Налогообложение ООО при продаже недвижимости: нюансы
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, которое, вступая в какие-либо правоотношения, делает это в общем случае как обычный гражданин — от своего имени. Не исключение — продажа квартиры ИП на УСН (или на иной системе налогообложения).
В сделке купли-продажи ИП будет фигурировать не как предприниматель, а как обычный гражданин. Сама сделка не отличается по своим характеристикам от той, что предприниматель заключил бы в статусе обычного гражданина.
Если законом или договором не предусмотрено иное, продав квартиру, ИП выполняет те же обязанности по исчислению и уплате НДФЛ (и отчетности по нему), что и человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя. Разумеется, ИП в этом случае может также пользоваться установленными законом вычетами по сделке.
Вместе с тем ИП на УСН может кое-что предусмотреть, чтобы уплатить с выручки от продажи квартиры налог по меньшей ставке — той, что применяется при упрощенке.
А что же с хозяйственными обществами? Как производится налогообложение ООО на УСН при продаже недвижимости? Здесь все просто. Недвижимость облагается налогом по той системе, которую фирма применяет на момент сделки.
При продаже недвижимости на УСН «доходы» выручка полностью идет в налоговую базу. При УСН 15% выручка от продажи объекта суммируется с остальной и уменьшается в установленном порядке на расходы (убытки прошлых лет), в число которых, вероятно, войдет стоимость изначальной покупки объекта.
Но есть нюансы, характеризующие различные смешанные сценарии. Например:
- Объект покупался на ОСН, а продается при УСН 15%.
В этом случае выручку с продажи объекта придется включить в налоговую базу в полном объеме, так как убытки на общей системе не могут быть учтены при переходе на упрощенку (п. 7 ст. 346.18 НК РФ).
- Объект покупался на УСН 6%, а продается при УСН 15%.
Этот сценарий также не сулит фирме налогового комфорта, поскольку перенос каких-либо расходов при переходе с одного типа УСН на другой не предусмотрен (письмо Минфина России от 11.03.2016 № 03-03-06/1/14180).
- Объект покупался на ЕНВД, а продается при УСН 15%.
Если объект является основным средством, разницу между его исходной стоимостью и амортизацией можно включить в расходы, учитываемые на упрощенке (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ). Если не является, нельзя (письмо Минфина России от 15.01.13 № 03-11-06/2/02).
Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.
В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.
Если ИП на УСН с объектом налогообложения «доходы» использовал недвижимое имущество в ИП-деятельности, то при определении налоговой базы он учитывает доходы от его реализации
К ним применяется ставка 6%. При этом доходы, полученные в рамках УСН, не облагаются НДФЛ.
Письмо Минфина от 27.05.2013 N 03-11-11/19097
Вопрос
ИП, применяющий УСН (6%), ОКВЭД 70.2 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», продал квартиру, принадлежащую на праве собственности более 3 лет. При этом ранее квартира сдавалась в аренду (использовалась в предпринимательской деятельности), но на момент продажи квартира не сдавалась в аренду и не использовалась в предпринимательской деятельности.
С денежных сумм, полученных от продажи квартиры, необходимо заплатить налог в рамках УСН (6%) или же указанные денежные средства являются доходом, не подлежащим налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ?
Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, ИП, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Если ИП применяет УСН в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется УСН, такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.
При этом информируем, что согласно Регламенту Минфина, утвержденному приказом Минфина от 15.07.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства РФ и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного приказа следует читать как «15.06.2012»
Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.
Невозможность очной встречи не является препятствием для выполнения услуг нашими экспертами!
Операции с недвижимостью при УСН
Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).
Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?
Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).
Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.
Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.
Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости
Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.
Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.
Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.
Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.
Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?
В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности». 1
Такая формулировка вызывает несколько вопросов:
- сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
- Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?
С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.
В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.
Порядок признания расходов на УСН
Чтобы вычесть из доходов какой-либо расход, фирма или ИП на УСН 15% должны соблюсти три правила.
Расходы, принимаемые к учету, должны быть:
- поименованы в перечне из статьи 346.16 НК РФ;
- экономически обоснованы, то есть связаны с извлечением прибыли. Если налоговики при проверке усомнятся в нужности расхода для бизнеса, а предприниматель не сможет обосновать, этот расход снимут, а налог доначислят.
Пример: Транспортная компания может смело включать в расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы, покупку грузовика, а вот затраты на спальный гарнитур обосновать вряд ли получится. - документально подтверждены. Если нет документа, подтверждающего расход, упрощенец не имеет право учитывать его для налогообложения.
Порядок признания расходов прописан в статье 346.17 НК РФ. Учитывать их можно, когда будут выполнены два условия:
- вы перевели деньги за товары или услуги;
- товары вам отгрузили, а услуги оказали.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?
Внимание
Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОСп. 16, разд. VIII Порядка, утв. Приказом Минфина от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы”. Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.
Какой налог нужно платить ип при продажи недвижимости
Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая. Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится.
Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи. Постановление ВАС № 18384/12 Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.
Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.
Налог на имущество организаций при УСН
Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.
Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2022 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1,25% (к 2023 году она повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.
По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.
Организации платят налог на имущество в 2022 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.
С налогом на недвижимость предпринимателей, которую они используют в бизнесе, всё намного проще, поскольку считать его самому не приходится. Этим занимается ИФНС. Всё точно так же, как и с личной недвижимостью гражданина. Нужно лишь удостовериться, что налоговый орган знает об объекте недвижимости, а когда придёт квитанция – уплатить указанную сумму.
Платёж налога производится 1 раз, поскольку установлен только налоговый период. Крайний срок – 1 декабря следующего года. Никаких отчётов подавать в налоговый орган не нужно.
Максимальная ставка, по которой взимается налог на имущество при УСН – 2%. Власти конкретного субъекта РФ могут снизить её до нуля либо увеличить, но не более, чем в 3 раза. Как и в случае с налогом на недвижимость организаций, ставки могут быть дифференцированы.
Приведём пример ставок в Санкт-Петербурге:
- гаражи и машино-места облагаются по ставке 0,3 %;
- дорогостоящая недвижимость (более 300 млн рублей) – по ставке 2%;
- жилая недвижимость – по ставкам от 0,1 до 0,25% в зависимости от типа и стоимости;
- некоторые иные объекты – по ставке 0,1%.
Продажа имущества при ликвидации ИП
Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника — физическое лицо — не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.
При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.
Поэтому самая выгодная продажа имущества может быть совершена физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет этой недвижимостью более 3 лет.
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость.
Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.