Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура аренды земли у муниципалитета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Существующие ограничения для аренды земельного участка
Для аренды физическим и юридическим лицам недоступны земельные участки, изъятые или ограниченные в обороте. К таким землям, например, относятся:
- Земли особо охраняемых природных территорий, например заповедники, национальные парки. На них запрещена любая деятельность, которая не связана с сохранением и изучением природных объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земельные участки, на территории которых находятся водные объекты федеральной или муниципальной собственности.
- Земли, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности.
- Земли, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами. Такие земли переводятся в земли запаса. Выращивание сельскохозяйственной продукции на них запрещено.
- Земли, отнесенные к первому и второму поясу зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
- Иные земли.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Особенности составления договора
Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:
- срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
- возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
- возможность приватизации;
- другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.
При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.
Продление аренды земли
Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.
Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).
Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.
Основания для получения земли в аренду
Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора.
Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ. Здесь освещаются следующие аспекты:
- определение надела земли;
- порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
- нормы, регулирующие право владения землей;
- моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
- вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.
Способы получения земли в аренду
Получить земельный надел в аренду возможно посредством двух способов:
- Участие в открытых торгах. В этом случае органами местной власти организовываются торги, на которых выставляются все свободные земельные участки, не имеющие обременений и находящиеся на учете в кадастровой палате. Сроки и условия процесса предоставляются в органе, организующем аукцион. Согласно регламенту, информация о готовящихся торгах должна быть освещена в местных СМИ не менее чем за месяц до назначенной даты торгов. При участии в аукционе, участок получает заинтересованное лицо, выдвинувшее большую сумму арендной платы, либо если на участок больше не имеется претендентов.
- Подача заявления на аренду конкретного участка либо с просьбой найти таковой. В этом случае заключается прямое соглашение между муниципалитетом и нанимателем. После подачи заявки заинтересованному лицу потребуется некоторое время подождать, пока органы администрации найдут подходящий участок, проведут исследование относительно наличия владельца и категории земли. Способ отличается более длительными сроками.
Аренда с последующим выкупом
В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное. Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:
- Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
- Провести кадастровые работы, если необходимо.
- Подать документы на оформление аренды.
- Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
- Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
- Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
- Подготовить проектные документы для строительства здания.
- Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
- Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
- Подготовить и подать документы на выкуп участка.
- Оплатить пошлину и получить надел во владение.
- Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.
Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.
Территория нашей страны не используется на все 100 процентов. Это происходит по разным причинам. Та земля, которая не имеет хозяина, принадлежит государству. Это означает, что у него любой человек может арендовать земельный участок, который его заинтересовал.
Именно возможность взять в аренду землю делает предложение особенно привлекательным. Как это сделать? Нужно составить договор, в котором будут участвовать две стороны. Одной будет государство или муниципалитет, а другой — физическое или юридическое лицо.
При выборе земельного участка важно соблюдать его назначение, если оно есть. Если это требование нарушается, землю могут изъять. Ярким примером может служить ситуация, при которой арендатор поставил на участке автомойку, хотя в договоре указан пункт общественного питания.
Есть земли, которые запрещено сдавать в аренду.
Процедура оформления аренды
Взять землю в аренду на 49 лет или меньший срок можно разными способами:
- Получить участок без торгов. Основания для этого мы написали выше.
- Посредством аукциона, который проводит государственный орган.
- Арендовать участок, который не стоит на кадастровом учете.
- Через торги, инициатором которых станет арендатор.
- Получить землю в порядке очереди.
Каждый способ имеет свой порядок оформления. Рассмотрим общий порядок.
- Нужно подготовить необходимые документы.
- Обратиться в государственный орган и написать заявление на аренду земельного участка.
- Провести работы по межеванию и поставить землю на кадастровый учет. Последнее нужно делать только в том случае, если раньше участок не регистрировался.
- Подача заявки на торги и внесение залога в ситуации, когда потенциальный арендатор участвует в аукционе.
- Обсуждение договора и его подписание.
- Регистрация документа в Росреестре.
Если человек взял участок в аренду на срок больше года, то он обязательно должен зарегистрировать сделку.
Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов
- Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
- Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
- Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
- Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
- Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов:
Порядок заключения договора аренды земельного участка без торгов
Аренды земли без торгов имеет свою процедуру в зависимости от правовых оснований предоставления. Раскроем оба варианта Ваших действий в зависимости от конкретной ситуации:
Порядок аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения
Земельное законодательство основывается на принципе неразрывности земельного участка, и объектов, расположенных на нем. Именно поэтому законодатель предусмотрел такое правовое основания предоставления земли без проведения торгов.
Для того что бы получить участок в аренду по указанному основания, вам необходимо направить в гос. орган заявление о предоставлении такого земельного участка. На основании данного заявления, уполномоченный орган примет решение о предоставлении земельного участка в аренду, без проведения торгов.
Порядок аренды для целей индивидуального жилищного строительства
В рассматриваемом случае, Вы также будете должны представить в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. Однако государственный орган должен будет опубликовать извещение в официальных изданиях о Вашем намерении получить такой земельный участок в аренду.
В случае если в течении одного месяца со дня публикации извещения, заинтересованное лицо выразит также намерение приобрести участок в аренду, такой участок будет передан на аукцион.
Основания отказа в предоставлении аренды земли без торгов
Фактически в случае если Вы претендуете на земельный участок, на котором у Вас уже имеются зарегистрированные объекты недвижимости, единственным основанием для отказа в предоставлении аренды земли без торгов, может служить предоставление неполного и ненадлежащего комплекта документов. Или же неверно оформленного заявления.
В условиях же, когда, вы намерены приобрести свободный участок в аренду, перечень оснований для отказа увеличивается:
- Со дня публикации извещения о намерении передать земельный участок в аренду, в уполномоченный орган поступили такие же заявления. В данном случае приобретение участка возможно не иначе как посредством проведения торгов
- Вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует целям его предоставления
- В отношении земельного участка, уже ведутся работы по его передачи третьим лицам по ранее поданным заявлениям
Если участок еще не одобрен и его только предстоит сформировать, то заявитель может столкнуться со следующими проблемами:
- В период предварительного согласования границ земельного участка, также поступило заявление лица, намеренного приобрести указанный земельный участок
- Предполагаемый к образованию земельный участок, расположен в зоне, в которой не допускает возведение ИЖС
- На участке расположены не зарегистрированные строения и/или сооружения
Необходимые документы
Участие в торгах потребует от претендентов собрать ряд необходимых документов:
- удостоверение личности (паспорт гражданина РФ или иностранного гражданина, который вправе участвовать в торгах на общих основаниях);
- заявление на участие с указанием реквизита счета для возврата задатка в случае проигрыша;
- платежный документ о внесенном задатке;
- участие предпринимателей обязывает представление выписки из ЕГРИП.
В случае предоставления участка в аренду без торгов потребуются:
- заявление;
- удостоверение личности;
- для юридических лиц дополнительно потребуются уставные документы или выписка из ЕГРИП.
Обязательно нужно снять копии и приложить вместе с оригиналами.