Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить разменять квартиру в долевой собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.
Размен квартиры без согласия одного собственника
В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.
Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.
Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Как добиться размещения квартиры в долевую собственность через судебное разбирательство
Процедура размещения квартиры в долевую собственность может быть сложной и требует знания правильных действий. Если вы хотите обменять вашу квартиру на долю в другой квартире, вам надо отвечать определенным требованиям и следовать соответствующей схеме.
Первое, что вам нужно сделать, это определиться с квартирой, которую вы хотите получить в обмен на свою. Какая квартира может быть предоставляемой в обмен и отвечает ли она вашим требованиям? Если все условия удовлетворяют, и вы готовы обмениваться квартирами, то следует обратиться в суд с иском.
При подаче иска в суд, вам потребуются определенные документы, такие как свидетельство о праве собственности на вашу квартиру, документы о квартире, которую вы хотите получить в обмен, договор о разделе имущества (если есть), а также другие документы, подтверждающие ваши права на квартиру.
Одним из важных моментов в судебном разбирательстве о размещении квартиры в долевую собственность является проведение оценки стоимости квартир, которые вы хотите обменять. Так как в суде реализуется самое часто используемое правило размена квартир — размен на месте или с выдачей доплаты, важно установить точную стоимость каждой из квартир.
Если одного из собственников квартир не удовлетворяет предложенная стоимость размена, то он может подать жалобу и этот вопрос будет решаться на основании искового заявления.
Часто возникают случаи, когда размен квартир с детьми — это довольно сложная задача. Если квартира принадлежит одному из родителей, то в суде будет учитываться желание ребенка оставаться жить с определенным родителем. Но важно учесть, что ребенок не всегда может выбирать, в какой квартире он хочет жить.
Также следует обратить внимание на подводные камни и ограничения, связанные с проведением размещения квартиры в долевую собственность через судебное разбирательство.
Если ваша квартира неприватизированная или имеет давний статус муниципальной собственности, то орган муниципальной власти должен дать согласие на обмен. В таком случае вы также должны предоставить органу муниципальной власти соответствующие документы.
Изменение долей в праве на квартиру
Долевая собственность на квартиру представляет собой совместное владение несколькими лицами одного объекта недвижимости. Изначально доли в праве собственности могут распределяться поровну между собственниками или быть разными в зависимости от договоренностей и условий приобретения квартиры.
Однако со временем желания и потребности собственников могут меняться, и возникает необходимость изменить доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Существует несколько способов реализации такого изменения:
- Путем добровольного соглашения между собственниками. В этом случае необходимо составить и подписать договор, установив новые доли в праве общей долевой собственности. Договор должен быть заверен надлежащим образом и зарегистрирован в установленном порядке.
- Судебным путем. Если собственники не могут прийти к соглашению относительно новых долей, то они могут обратиться в суд с запросом о перераспределении долей в праве общей долевой собственности. Суд рассмотрит доказательства и аргументы всех сторон и примет соответствующее решение.
Если один из собственников против
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму.
Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.
Чем фактически владеет собственник доли
Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.
Д-ков неоднократно предлагал бывшей жене разъехаться и разменять квартиру, но та забрала документы, подтверждающие его право собственности на часть квартиры, заявляя, что без ее согласия он разменяться не сможет.
Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Однако закон не содержит обязательное требование такого удостоверения отказа. Отказ может быть совершен в простой письменной форме.
Если квартирой владеют двое или несколько собственников, ее могут разменивать на отдельные жилплощади согласно размеру своей доли и ее стоимости. При достижении единого мнения добровольно размениваются через договор купли-продажи или мены. Если мирных способов договориться с другими владельцами не осталось, придется обращаться в суд.
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м).
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.
Если один из собственников собрался продать квартиру с целью размена на 2 и более отдельных жилплощадей, но столкнулся с противодействием остальных, следует привлечь к размену опытного в жилищной сфере юриста. Он поможет выработать оптимальную тактику действий и возьмет на себя урегулирование размена в досудебном и судебном порядке.
В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, и не нужно предоставлять документы, подтверждающие извещение других участников.
Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.
Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.
ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).
От правильного составления иска и грамотной аргументации во многом зависит принимаемое решение судьи. Если требования истца соответствуют норме закона, суд с высокой долей вероятности примет положительное решение.
Срок исковой давности по договору мены квартир
Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
Люди, владеющие долями квартиры, довольно часто ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов или желанием каким-то образом распорядиться своей частью квартиры.
Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.
Обычно, когда говорят о переоформлении квартиры, речь идет о передаче жилья в собственность своих близких. Однако переоформлять права собственности следует и в случае передачи недвижимости посторонним лицам. Иногда, стандартные для посторонних, сделки оформляются и между близкими родственниками, все зависит от обстоятельств и преследуемых целей. Поговорим об этом подробнее.
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?
Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли. Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть. Вам придется пройти несколько этапов.
- Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
- Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
- Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
- После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.
Размен приватизированной квартиры через суд
Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры — это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.
Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений — мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.
Принудительный размен квартиры при отказе одного из собственников
Во все времена важное место среди материальных ценностей занимал квартирный вопрос. В современном обществе мало что изменилось. В одной крупногабаритной квартире зачастую могут уживаться представители трех поколений.
Иногда единственно правильным решением в стремлении расширить личное пространство выступает размен жилья, который способен в то же время сохранить здоровье и сон всех родственников.
Приватизированное жилье – это недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу или лицам, которые могут распоряжаться ей по своему усмотрению.
Совершенно не странно то, что иногда возникает потребность в смене жилья.
Переезд в другой район или даже город, расширение или уменьшение размеров жилья – все это объективные причины для того, чтобы осуществить данную процедуру.
Разрешено ли обменивать приватизированную недвижимость на приватизированную? Такая недвижимость подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано. Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.
Кто имеет имеет на это право? Законодатель предполагает что граждане, которые имеют в собственности такое жилье, могут захотеть его разменять. Это совершенно логично и ничем не запрещено.
Как обменять приватизированную жилплощадь на такую же? К сожалению, в системе Российского права еще не появился нормативный акт, который бы целиком и полностью бы отвечал на вопросы, которые возникают в процессе процедуры.
Однако, в важнейших нормативных актах, которые именуются кодексами, упоминаются некоторые правила.
Так, Гражданский кодекс рассказывает нам о существовании соглашения мены, в соответствии с которым разрешено произвести подобную процедуру. Соответственно, нет надобности производить куплю-продажу.
Две стороны, которые желают поменяться жилплощадями прописывают в документы свои пожелания и при наличии – пункт о доплате. Такой документ существенно облегчает процедуру. Подробнее с ним можно познакомиться в статье 567 ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Кроме Гражданского кодекса, данные вопросы освещает и Жилищный кодекс. Правда, в его статье 72 говорится об особенностях процедуры с недвижимостью, которая находятся в пользовании граждан по договору социального найма.
Однако, если хотите обменять приватизированную жилплощадь на недвижимость, которая находится в договоре найма, можете также ознакомится со строками данной статьи.
- Обмен приватизированного жилого помещения на приватизированное. Жилищный кодекс напоминает нам о том, что обменять такую квартиру можно только на равноценную, то есть, тоже, приватизированную. При этом, если все собственники и проживающие согласны на подобное действие, проблем с оформлением не должно возникнуть.
- На муниципальную. Обмен на приватизированную квартиру муниципальной, практически невозможен и не потому, что это сложно документально. Практически невозможно найти человека, который бы согласился отдать собственное жилье за государственное, которым можно лишь пользоваться. Поэтому такая процедура существенно усложнена.
- Без согласия проживающих. Как разменять такое жилье, если один против? Если жилплощадь находится в вашей собственности при решении поменять ее, вам не обязательно спрашивать согласие на это проживающих, и даже прописанных. Это ваша собственность и распоряжаться ей можете по собственному усмотрению.
Свое согласие должны давать только другие собственники, а также – супруг владельца приватизированного жилья.
Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т. д.
В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.
Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.
Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.
Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.
Схема проведения процедуры
- Для начала необходимо определить жилье, как правоспособное. Для этого оно не должно быть:
- В аварийном состоянии.
- Не включено в состав домов, попадающих под снос.
- Перед процедурой рекомендуется приватизировать жилье и на этом основании распоряжаться им.
- При принципиальной позиции жильцов и их нежелании переводить муниципальную форму в приватизированную, нужно обратиться в исполком с заявлением о расселении. Возможно у них подберутся удовлетворяющие требования варианты. При отсутствии кандидатур поиск производится самостоятельно.
- Подобрать варианты. При помощи:
- СМИ.
- Информационные агентства местного формата.
- Онлайн-опции.
- Обратиться к риелтору. При необходимости может быть предложена альтернативная сделка с гарантией приобретения жилья.
Пакет документов:
- Акт о проведении инвентаризации квартиры.
- Справка из БТИ.
- При несанкционированных перепланировках их нужно зарегистрировать и предоставить технических план и экспликацию помещения.
- Договор, являющийся основанием для возникновения права владения недвижимостью.
- Свидетельство о наследственном праве.
- Акт, подтверждающий приватизацию жилья.
- Договор о социальном найме.
- Свидетельство на собственность.
- При осуществлении расселения по решению судебных органов прилагается выписка.
- Если имеются несовершеннолетние зарегистрированные по адресу обмена – нужно предоставить разрешение от органов попечительства.
- Согласие законного супруга или жены.
- Акт свидетельствующий об отсутствии ареста имущества или иных обременительных обстоятельств.
- Справка об отсутствии просрочки по платежам за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги.
На основании этих документов производят процедуру размена.
Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?
В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.
Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).
Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.
Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:
- судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
- неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
- отказ органов опеки и попечительства.