Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор купли продажи земельного участка в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Какие документы нужны для продажи участка
Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.
Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.
Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Как проверить земельный участок, чтобы обезопасить себя с правовой стороны
Перед тем, как составить договор-купли продажи земельного участка надо убедиться в том, что интересующий вас объект полностью чистый с юридической точки зрения. То есть, не имеется обременений в виде исполнительных производств в Федеральной службе судебных приставов, длительных судебных тяжб, проходящих относительно него, наложенных арестов. Что надо учитывать?
- Землю продает собственник, что подтверждается правоустанавливающими документами или от его лица действует представитель по нотариально-заверенной доверенности;
- Все налоги на землю уплачены, границы определены верно, не наложены аресты;
- Не имеется ограничение на использование участка для строительства зданий.
Какие документы нужны для заключения договора
В регистрационную палату, нотариусу или МФЦ договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах приносится в день сделки со следующим пакетом документов:
- Паспорта сторон. Нужны копии и оригиналы. Если продавец младше 14 лет, то тогда требуется паспорт опекуна и свидетельство о рождении Опекунами могут выступать родители, усыновители, попечители ребенка;
- Разрешение от органов опеки и попечительства при участии в сделке несовершеннолетнего гражданина;
- Разрешение, заверенное нотариусом от мужа либо жены, дающее одобрение на сделку;
- Свидетельство о заключении брака либо его расторжении, если менялась фамилия продавца;
- Доверенность, заверенная представителем нотариальной палаты. Без нее не обойтись, если покупатель либо продавец по личным обстоятельствам не могут присутствовать;
- Выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в права наследования;
- Технический паспорт дома и план на него;
- Документы о проверке границ участка, межевании, постановке на кадастровый учет;
- Справка о прописанных в жилом помещении гражданах;
- Справка об отсутствии долгов у продавца недвижимости по коммунальным платежам.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Основные особенности операций по земельным участкам
Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.
- Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
- Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
- Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
- Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.
Покупка участка вместе с домом
При покупке земельного участка вместе с домом проведении сделок купли-продажи возникает необходимость оформления прав собственности на оба объекта — земельный участок и дом. Для этого продавец и покупатель должны сделать следующие действия:
- Проверить, находятся ли земельный участок и дом в общей собственности у продавца.
- Составить договор купли-продажи участка вместе с домом и подписать его.
- Оформить права собственности на земельный участок и дом в соответствии с законодательством.
Какие документы необходимы при покупке участка вместе с домом:
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и дом.
- Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
- Документы, свидетельствующие о правовом статусе земельного участка и дома.
- Договор купли-продажи земельного участка вместе с домом.
- Договор купли-продажи дома вместе с участком.
- Документы о переходе права собственности на земельный участок и дом.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
Если ты задумываешься о покупке или продаже земельного участка, важно понимать, что в Договоре купли-продажи (ДКП) земельного участка не должно быть места для неясностей. Вот что обязательно должно быть в этом документе.
- Предмет договора. Важно четко описать, что именно продаешь или покупаешь. Учти площадь и границы участка, его кадастровый номер и местоположение. Это позволит избежать недоразумений в будущем.
- Права и обязанности сторон. Четко опиши права и обязанности продавца и покупателя. Укажи, что обязан продавец (передать участок) и что обязан покупатель (оплатить и принять участок). Это создаст ясность в сделке.
- Цена и порядок расчетов. Укажи стоимость земельного участка и условия оплаты. Это может включать в себя ипотечные сроки и другие детали о платежах.
- Ответственность сторон. Четко опиши, какие меры предпринимаются, если одна из сторон не соблюдает условия сделки. Это может включать в себя штрафы и другие меры ответственности.
- Порядок разрешения споров. Если возникают споры, укажи, как они будут разрешены. Это может включать в себя арбитраж, судебное разбирательство или другие методы разрешения.
- Срок передачи участка. Определи, в какие сроки участок должен быть передан покупателю. Это важно для планирования и соблюдения сроков.
- Согласие второго супруга. Если земельный участок находится в совместной собственности супругов, не забудь учесть необходимость согласия второго супруга на сделку.
- Наличие или отсутствие обременений и ограничений. Укажи, есть ли на участке какие-либо обременения или ограничения, которые могут повлиять на его использование.
- Местоположение, кадастровый номер и дополнительные детали. Учти местоположение участка, его категорию, цель использования, целевое назначение и разрешенное использование. Не забудь включить кадастровый номер и информацию о наличии объектов недвижимости на участке.
- Реквизиты и подписи обеих сторон. Последним, но не менее важным шагом является включение реквизитов и подписей обеих сторон. Без них договор считается недействительным.
Соблюдение этих ключевых пунктов в ДКП земельного участка поможет избежать неприятных сюрпризов и обеспечит защиту прав обеих сторон. Помни, что юридическая грамотность и консультация с экспертами могут быть весьма полезными при оформлении сделки.
Шаг 2. Подаём документы на регистрацию
Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:
- все вышеперечисленные документы;
- заявление на осуществление регистрационных действий;
- паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
- если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
- акт приёма – передачи земли;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.
Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:
- при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
- почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
- через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.
Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.
Какие документы нужны для продажи участка
Продажа земельного участка сопровождается необходимостью оформления ряда документов. Для успешной и законной сделки купли-продажи земельного участка необходимо соблюдать определенный порядок и иметь следующие документы:
-
Договор купли-продажи — основной документ, регулирующий отношения сторон при осуществлении сделки купли-продажи земельного участка. В договоре должны быть четко прописаны условия сделки: стоимость участка, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, условия передачи прав собственности и другие важные моменты.
-
Паспорт продавца — необходим для идентификации продавца участка. У продавца должен быть действующий паспорт, который будет использоваться при подписании договора купли-продажи.
-
Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) — документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Выписка должна быть получена в органах Росреестра и содержать все сведения о земельном участке (адрес, кадастровый номер, площадь, категория земли, наименование собственника и другие).
-
Технический план участка — документ, содержащий информацию о границах и параметрах земельного участка, а также о прилегающих объектах инфраструктуры.
-
Согласие супруга (супруги, гражданского партнера) — если земельный участок принадлежит одному из супругов, но не записан в брачный договор, то необходимо получить письменное согласие на продажу участка от другого супруга (супруги, гражданского партнера).
-
Документы, подтверждающие изменение целевого назначения земли — если участок ранее использовался для определенных целей (например, сельскохозяйственное использование) и требует изменения целевого назначения, необходимы соответствующие документы, подтверждающие это изменение.
-
Документы, связанные с наличием отчуждаемого земельного участка в долевой собственности — если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на праве долевой собственности, то необходимо предоставить документы, подтверждающие полномочия продавца на продажу своей доли.
-
Документы, подтверждающие право на переоформление земельного участка — если продавец получил землю в результате доли, полученной по наследству или подарку, необходимо предоставить соответствующие документы, подтверждающие право продавца на отчуждение данного участка.
Запись о сделке купли-продажи земельного участка также должна быть прописана в реестре прав, а для этого понадобятся дополнительные документы:
-
При продаже земельного участка по договору пайщика (член многоквартирного дома) необходимо предоставить документы, подтверждающие статус пайщика.
-
При продаже земельного участка по договору аренды необходимо предоставить согласие арендодателя на отчуждение участка.
-
При продаже земельного участка по договору дарения необходимо предоставить документы, подтверждающие отношения между дарителем и получателем дара.
Необходимо учитывать, что требования к документам и порядок их оформления могут отличаться в зависимости от места нахождения участка, наличия особых условий или требований. Уточните информацию в соответствующих органах Росреестра или обратитесь к профессиональным юристам для получения подробной инструкции по оформлению документов для продажи земельного участка.
Популярные схемы сделок
- При покупке дома и земельного участка, необходимо составить договор купли-продажи. Но как правильно составить такой договор?
- Особенности договора купли-продажи дома с земельным участком в 2023 году
Договор купли-продажи дома с земельным участком в 2023 году имеет свои особенности и требования. Нужно учитывать какие документы нужны для заключения договора и какие особенности есть в договоре купли-продажи.
- Для составления договора купли-продажи дома с земельным участком в 2023 году необходимы следующие документы:
- Паспорт продавца и покупателя;
- Свидетельство о регистрации права собственности на дом и земельный участок;
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
- Технический паспорт на дом и земельный участок;
- Согласие на продажу дома и земельного участка, если на них имеется ипотека или участвуют совладельцы;
- Свидетельство о регистрации права собственности на дом и земельный участок у бывшего владельца, если он был зарегистрирован ранее;
- Согласие на продажу супруга, если дом и земельный участок были приобретены в период брака;
- Основные особенности в договоре купли-продажи:
- Указываются данные о продавце и покупателе, их паспортные данные;
- Определяется стоимость дома и земельного участка;
- Указывается срок и порядок оплаты;
- Описывается состояние дома и земельного участка на момент совершения сделки;
- Расписываются ответственность сторон в случае нарушения договора;
- Устанавливаются условия передачи права собственности на дом и земельный участок;
- Особенности товарищества собственников жилья и управления домом;
- Регулируются спорные вопросы и претензии сторон;