Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Конституционный суд разъяснил приобретательную давность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сегодня Конституционный суд (КС) опубликовал важное постановление № 48-П о приобретательной давности. В нем он фактически подтверждает широкий подход гражданской коллегии Верховного суда (ВС) к добросовестности давностного владельца.
Конституционный суд расширил понимание добросовестности для приобретательной давности // Поддержав подход Верховного суда
По нему добросовестным будет тот, кто получил вещь от собственника на основании договора, однако сам так и не стал собственником (например, потому что переход права не был зарегистрирован).
Эта концепция облегчает доказывание добросовестности и, вероятно, позволит чаще применять приобретательную давность. Однако сделано это, не мой взгляд, за счет снижения определенности относительно того, кого именно можно считать добросовестным.
И в итоге все может обернуться тем, что суды станут применять приобретательную давность еще более ограничительно, чем сейчас.
Обстоятельства дела
В КС обратился Виктор Волков. Он приобрел участок с гаражом. Продавец обладал участком на праве пожизненного наследуемого владения. Письменный договор, судя по всему, не сохранился, так как его существование подтверждается только распиской в получении денег. Переход права зарегистрирован не был.
Суды отказались признавать за Виктором Волковым право собственности в силу приобретательной давности. Главное основание для отказа заключалось в том, что он недобросовестен, так не мог не знать, что не приобрел право собственности на спорный участок.
Они сослались на п.
15 постановления Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22, называющий добросовестным того, кто, получая владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Что сказал Конституционный суд
КС признал такой подход чересчур формальным и не отвечающим целям приобретательной давности, которые заключаются в возврате имущества в гражданский оборот.
В постановлении КС сделан вывод, что если владелец участка приобрел его по сделке с прежним правообладателем, которая не привела к переходу права, и собственник не проявлял «намерения осуществлять власть» над участком, то «совершение такой сделки… само по себе» не может основанием для признания владельца недобросовестным.
Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность
При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. Пунктом 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Из приведенных выше норм следует, что предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется возмездно, но может быть и бесплатным в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. В перечне оснований, по которым гражданин вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, такое основание как приобретательная давность не предусмотрено.
Приобретательная давность
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Гражданское право » Собственность » Приобретательная давность
Это установленный в законе срок, по прошествии которого фактический владелец имущества может обратиться в суд с целью признать факт обретения права собственности.
В главе 14 ГК устанавливаются основания, по которым возникает право собственности. Наиболее часто это происходит в результате сделок. Однако бывают и другие случаи.
Одним из них является признание права собственности в силу приобретательной давности. Такой способ не связан с заключением сделок между лицами.
Он выступает основанием для возникновения собственности на земельный участок, а также на любое другое недвижимое имущество.
Порядок применения этого основания регулируется нормами ст. 234 ГК.
Что значит владеть имуществом как собственным
При признании права собственности по приобретательной давности гражданин получает объект недвижимости в собственность по причине длительного пользования. Правом принятия решения о передаче объекта во владение обладают учреждения судебной власти.
В части 1 статьи №234 Гражданского кодекса РФ указан алгоритм приобретения имущества по приобретательной давности. Чтобы получить владение в собственность, пользование им должно отвечать трем условиям:
- добросовестность;
- открыть;
- постоянство.
В ст. 234 ГК РФ регламентированы сроки давности, при достижении которых разрешается реализовать такую возможность:
- для недвижимого имущества – 15 лет;
- для иных объектов – 5 лет.
Субъектами дел могут являться физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Оформить недвижимость в силу приобретательной давности не могут лица, которые:
- самовольно возвели строение на незаконно используемом земельном участке;
- владеют имуществом, подлежащим приватизации в особенном порядке.
Позиция Верховного Суда РФ
ВС РФ указал, что указанные постановления судов первой, апелляционной и кассационной инстанций были приняты с нарушением норм материального и процессуального права.
Поскольку судом апелляционной инстанции Михайлова Л.Н. была признана наследником, принявшим в 2007 году наследство после смерти отца, суд тем самым признал, что с этого момента она является собственником 1/3 в праве собственности на квартиру. Отказ в удовлетворении заявленных требований при данных обстоятельствах возможен только в случае доказанности прекращения ее права собственности.
ВС РФ отметил, что наследование имеет универсальный характер, а, следовательно, с 8 мая 2007 года ей принадлежало все имущество наследодателя, где бы оно ни находилось. А единственным основанием возникновения права собственности на спорную 1/3 в праве общей долевой собственности у Шиловой Н.В, а позже ее наследникам – это отмененное решение Благовещенского суда Амурской области от 16 мая 2018 года.
По мнению ВС РФ, вывод апелляционной инстанции об истечении срока приобретательной давности ошибочен, поскольку собственник спорной доли Шилов Н.П умер 8 мая 2007, то есть до истечения срока приобретательной давности, а с указанной даты собственником доли является Михайлова Л.Н., которая от своего права собственности на долю не отказывалась. А также ВС РФ отметил, что в ст. 235 ГК РФ указан закрытый перечень оснований для принудительного прекращения права собственности, ни один из которых к данной спорной ситуации не применим.
ВС РФ также указал, что наследодатель не обязан сообщать наследникам о составе своего имущества, а такое умалчивание о составе своего имущества не может расцениваться как отказ от него.
На основании установленных судами обстоятельств ВС РФ пришел к выводу о том, что с очевидностью доказан факт неправомерного лишения истца Михайловой Л.Н. права собственности на спорную долю в жилом помещении, перешедшее ей в порядке наследования.
СОВМЕСТНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШИХ СУДОВ
Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст. 234 ГК РФ.
Постановление N 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15).
Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения — достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество» .
Самозахват или приобретательная давность?
Иски были поданы на основании статьи 234 «Приобретательная давность» ГК РФ. По 10 делам из 11 суд принял решение в иске отказать.
Те, кто признал право собственности на самовольно построенные дома до 2006 г. и имеют соответствующее судебное решение о признании права собственности, активно оформляют в собственность земельные участки. Остальные жители поселка оказались в тупиковой ситуации. С одной стороны, изменения, введенные в Гражданский кодекс РФ в 2006 г., не позволяют «узаконить» их дома без придания соответствующего статуса земельным участкам. С другой стороны, согласно Земельному кодексу РФ право оформить в аренду или в собственность земельные участки имеют только собственники строений, расположенных на этих земельных участках.
Вот и получается замкнутый круг: ни право собственности на дом не оформить, ни земельный участок в законное пользование не получить.
– Но как же так мы не собственники?! – возмущается в коридоре суда преклонного возраста свидетель. – У нас же у всех есть домовые книги! Мы почти полвека живем в этих домах. Так чьи же еще это участки, как не наши!
– Но мне же ясно судья сказала на предварительном заседании, что домовая книга – не документ на дом, – отвечает ей истец. – А земля, получается, городу принадлежит, и мы как бы самовольно захватили эту землю.
– Ну а как же все-таки то, что мы с 50-х годов все там проживаем, как же этот срок?
– Вот по сроку длительности пользования и стараемся признать право собственности на земельные участки. В Гражданском кодексе есть такая статья – приобретательная давность – это если недвижимостью пользуешься более 15 лет.
Во время самого судебного процесса суд досконально изучал, каким образом, кем и когда был возведен дом на спорном участке, почему истец своевременно не обратился в администрацию ни за разрешением, ни – в дальнейшем – за постановлением о признании строения плановым.
– Я обращался в райсполком, – утверждает истец.
– С какой целью? – уточняет суд.
Либо подозревая какой-то подвох, либо не сумев вовремя сориентироваться, истец отвечает:
– Все вопросы тогда решал райсполком.
– Да, но ведь Вы обратились туда с каким-то конкретным вопросом?
– Ну я же говорю: что всем ведал и все решал райсполком.
– А регистрировать брак Вы куда пошли? В ЗАГС ведь, не в райсполком?
– Да, в ЗАГС! Но ЗАГС был при райсполкоме! – упрямо отвечает истец.
Смех, вызванный этим диалогом, на время разрядил атмосферу в зале. Но в то время, пока суд находился в совещательной комнате, свидетели, дававшие показания относительно срока, в течение которого истец пользовался земельным участком, шумно переговаривались между собой и спорили о том, признает ли суд право собственности истца на земельный участок в силу приобретательной давности. Суд это право не признал.
Тракторозаводский районный суд отказал в 10 из 11 идентичных исков о признании права собственности на земельный участок, поданных на основании ст. 234 «Приобретательная давность» ГК РФ. Лишь одним решением суд признал право собственности на земельный участок на основании ст. 234 ГК РФ.
Почти все решения суда первой инстанции были обжалованы в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда. С жалобами на решения отказать в иске обратились истцы, а с жалобой на единственное положительное решение – администрация Тракторозаводского района, выступавшая одним из ответчиков.
Судебная коллегия оставила все отрицательные решения без изменения, а то единственное решение, которым право собственности было признано, отменила. По этому делу Челябинский областной суд принял новое решение: «В заявленных исковых требованиях о признании права собственности на земельный участок на основании ст. 234 Гражданского кодекса РФ отказать».
После этого лишь немногие обратились в суд надзорной инстанции, но в рассмотрении дела им было отказано. Только одна жительница поселка Озерного направила жалобу в Верховный Суд РФ, откуда с нетерпением ожидает ответа.
Правомерен ли отказ?
Что же, по мнению суда первой и кассационной инстанций, является основанием для отказа в исковых требованиях?
Во-первых, суд не усмотрел наличия одного из пяти признаков приобретательной давности – добросовестности (остальные четыре – длительность, непрерывность, добросовестность, открытость и владение имуществом как своим собственным). Суд счел, что если жилой дом возведен самовольно, без разрешения, то земельный участок самовольно захвачен, что не сочетается с понятием добросовестности.
Во-вторых, суд счел, что объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть приватизированы, но ст. 234 ГК РФ применена быть не может. Однако вопрос о том, применима ли в данном случае ст. 234 ГК РФ, вызвал споры. Ведь и муниципалитет, и государство – такие же собственники имущества, как любой гражданин или юридическое лицо. А Верховный Суд РФ однажды высказал мнение, что приобретательная давность может быть применена как в отношении бесхозного имущества, так и в отношении имущества, имеющего собственника.
Вопрос о том, можно ли в данном случае применять ст. 234 ГК РФ, ставится теоретиками уже давно. И в научных трудах высказываются мнения как за применение института приобретательной давности в делах, аналогичных описанным выше, так и против. Но в приведенных случаях приобретательная давность не только не применяется, но даже и не рассматривается как надлежащее основание заявленных исковых требований. Споры идут, а воз, как говорится, и ныне там.
Что же делать жителям Озёрного?
Аналогичную ситуацию на хуторе Миасском, где очень много самовольно возведенных жилых домов, удалось разрешить на местном законодательном уровне: Челябинская городская дума издала постановление, которым установила порядок оформления в аренду земельных участков с такими «самоволками». После того, как участки будут оформлены в аренду, жители Миасского смогут «узаконить» свои самовольно возведенные дома, а затем приобрести, уже на правах собственников жилых домов, земельные участки либо в собственность, либо в долгосрочную аренду. Но это постановление Челябинской городской Думы носит локальный характер – касается лишь одного небольшого поселка. А что делать жителям поселка Озерного в Тракторозаводском районе? Вопрос этот остается открытым. Многие считают, что решением проблемы является применение ст. 234 ГК РФ.
Приглашаем всех читателей принять участие в обсуждении этой темы и рассказать о практике рассмотрения подобных дел.
Какие объекты рассматриваются
Понятие приобретательной давности и особенностей ее использования в отношении имущества указывается в статье 234 ГК.
Подобная норма предоставляет возможность оформления в собственность имущества, которое субъекту фактически не принадлежит, но которым он пользовался на протяжении многих лет. При этом главное условие приобретения права на имущество – это срок давности, открытость и добросовестность владения.
Владение становится полноправным только с момента оформления всех документов. Как только дело о подтверждении приобретательной давности выиграно в суде, заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением в адрес уполномоченного органа власти.
Закон позволяет устанавливать право собственности на основании давности владения только при наличии таких факторов:
- имущество не имеет владельца и его нельзя определить;
- имущество не использовалось его владельцем долгое время.
Обычно на основании приобретательной давности оформляются объекты, перешедшие в порядке наследства, но без оформления каких-либо завещаний и прочей документации.
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.
Приобретательная давность: исковое заявление в суд
Иск о признании права собственности на недвижимое имущество, как мы отвечали выше, относится к числу специальных (вещных) средств защиты, что с неизбежностью определяет особенности доказывания по данной категории судебных дел. Таким образом, при рассмотрении дел о признании права собственности на недвижимое имущество арбитражный суд исходит из диспозиции соответствующих материально-правовых норм (например, ст. ст. 554 и 607 ГК РФ).
Следовательно, к числу необходимых доказательств по делу о признании права собственности на недвижимое имущество относятся доказательства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества.
- строительство объекта полностью окончено (то есть гражданин должен иметь акт о вводе здания в эксплуатацию);
- лицо имеет на руках правоустанавливающие бумаги, благодаря которым объект был передан в собственность (к примеру, передаточный акт и дарственная);
- гражданин может предоставить прочие доказательства (показания свидетелей, квитанции и чеки за оплату строительных работ и материалов, кадастровый и тех. паспорта и т. д.);
- продолжительное и непрерывное владение объектом (не менее 15 лет, согласно 234 статье ГК РФ).
- о признании права собственности на самовольную постройку;
- о признании прав на реконструированные объекты при отсутствии полученной в установленном порядке разрешительной документации;
- о признании прав на индивидуальные жилые дома, в том числе входящие в состав коттеджных поселков, а также на помещения в многоквартирных домах, которые построены на земельных участках, не предназначенных для этих целей, включая земельные участки, в отношении которых законодательством установлен запрет на осуществление строительства таких объектов.
Обстоятельства, позволяющие индивидуализировать спорный объект недвижимого имущества, относятся к числу необходимых доказательств, поскольку при их отсутствии невозможно установить факты предмета доказывания.
Индивидуализация может быть осуществлена путем предоставления сведений, позволяющих установить подлежащее передаче имущество (например, о местонахождении спорного недвижимого имущества, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Если требование о признании права собственности отсутствующим заявлено реальным собственником в отношении лица, право которого на имущество было зарегистрировано незаконно, его следует удовлетворить. Но только в том случае, если суд достоверно установил, что регистрация имущества нарушает право собственника и его не получится защитить предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Не рекомендуем подавать иск о признании права собственности, если вы, в частности:
- создали объект недвижимости после 30.01.1998. В этом случае право собственности возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). В данной ситуации вам следует собрать пакет документов для регистрации права собственности на объект, а в случае отказа в регистрации оспаривать его;
- продали объект по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности к покупателю зарегистрирован, но деньги за нее покупатель не уплатил. В этом случае рекомендуем требовать расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества как неосновательного обогащения. На основании судебного акта о возврате вы сможете зарегистрировать свое право собственности (п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22);
Кто может подать заявление?
С заявлением о признании права собственности по давности владения может обратиться в суд человек, который пользуется имуществом. Вместо него это вправе сделать и представитель по доверенности.
Если заявление рассматривается в порядке особого производства, ответчиков нет. Зато есть заинтересованные лица. Например, когда речь идет о недвижимости, таким лицом выступает территориальное отделение Росреестра.
Если же есть спор, дело рассматривается в порядке искового производства. Ответчиком выступает физическое или юридическое лицо, с которым возникли или могут возникнуть разногласия. К примеру, если имущество никто так и не принял в наследство ввиду отсутствия наследников, но оно и не признано выморочным, ответчиком выступает администрация.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», содержатся, в частности, следующие разъяснения:
В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Условия приобретательной давности
Очевидно что, завладев имуществом неправомерными способами, такими как, например, сокрытие документов или захват площадей, вопреки воле законного собственника, возможность применения приобретательной давности исключается. Но если вы добросовестно владели недвижимостью, например квартирой, то есть не скрывали факт того, что проживаете в ней, пускали гостей, платили по счетам от своего имени, осуществляли текущий и капитальный ремонт — то выход есть, и это возможность получения прав через нормы о приобретательной давности.
- срок исковой давности по приобретательной давности: вы должны пользоваться недвижимостью так, чтобы не возникали перерывы в проживании в течение пятнадцати лет подряд;
- жить не на основе договора аренды (по ссылке Вы можете познакомиться с выгодным предложением по составлению с нашей стороны любого договора) или иного соглашения с собственником, не скрывать ни от кого, что Ваше пользование не имеет под собой письменных документов, дающих Вам право на жилье;
- владеть квартирой добросовестно, то есть не знать об отсутствии основания возникновения у вас права собственности.