Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и особенности договора аренды предприятий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующего договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).
Общая характеристика договора аренды
Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как видно, Гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому «законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность».
Общая характеристика договора проката. Договор проката — это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Выделение данного договора в отдельный вид договора аренды обусловлено особыми целями проката, кругом его участников и составом предметов аренды.
Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным. Кроме того, существенной особенностью данного договора является то, что он относится к публичным договорам (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК). Из этого следует, что арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказать в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтение. Другими словами, условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, в том числе касающиеся арендной платы, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы (например, в отношении лиц с ограниченными физическими возможностями, участников войн). При уклонении арендодателя от заключения договора проката он может быть понужден к этому в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
Правовое регулирование договора проката основывается прежде всего на нормах § 2 гл. 34 ГК. Кроме того, согласно ст. 625 ГК к этому договору в субсидиарном порядке применяются общие положения Гражданского кодекса о договоре аренды.
Вместе с тем в случаях, когда арендаторами выступают граждане-потребители, к договорам проката с их участием применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» (с изм. и доп.) (так называемый бытовой прокат). Данный вывод прямо не следует из Гражданского кодекса (как, например, для розничной купли-продажи — ср. п. 3 ст. 492 ГК), однако основывается на ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) и прямом разъяснении в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп.). Хотя Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит специальных норм о прокате, да и терминологией Закона не охватываются рассматриваемые правоотношения, это не является препятствием для применения к ним общих положений, сформулированных в гл. 1 указанного Закона и гарантирующих определенные материальные и процессуальные права потребителя (на безопасность прокатного имущества, информацию об арендодателе и о прокатном имуществе, возмещение убытков в полном объеме, в том числе компенсацию морального вреда, и т.д.). Перечень обязательств, подпадающих под действие Закона, не сформулирован исчерпывающим образом, а по своим целям договор проката вполне укладывается в систему отношений, регулируемых Законом.
Несмотря на отнесение договора проката к категории публичных, Гражданский кодекс не предусматривает возможности принятия Правительством РФ типовых договоров и иных обязательных правил, рассчитанных на регулирование отношений по прокату. Пункт 4 ст. 426 ГК предоставляет такую возможность лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако таким случаем следует считать закрепление в ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о том, что потребитель пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом, а также правами, предоставленными ему Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ).
Объем прав арендатора по договору проката обладает спецификой по сравнению с соответствующим объемом по общему договору аренды. Законом установлена обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Владение не может остаться за арендодателем, как допускается при классической аренде. Например, предоставление гражданину в пользование стиральной машины в общественной прачечной должно регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате. Мотивы законодателя, предложившего такое решение вопроса, не вполне ясны; вряд ли в указанном примере арендатор не достоин повышенной защиты, которая могла быть ему предоставлена по договору проката, помимо охраны его интересов по законодательству о защите прав потребителей.
Элементы договора проката. Стороны договора проката имеют некоторые особые качества по сравнению с обычным договором аренды. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект — лицо, профессионально занимающееся предпринимательской деятельностью в виде постоянной (неоднократной) сдачи имущества в аренду. Эта деятельность может быть для него как основным видом деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин свадебных принадлежностей, занимающийся, помимо продажи, сдачей нарядов для новобрачных в прокат). Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества прокатом не является. Учитывая характер деятельности, арендодателем может быть как коммерческая организация, таки предприниматель без образования юридического лица. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п. 3 ст. 50 ГК).
Гражданский кодекс не устанавливает специальных требований к фигуре арендатора по договору проката. Арендатором может быть как гражданин (в том числе предприниматель без образования юридического лица), так и организация, причем как коммерческая, так и некоммерческая. Чаще всего в качестве арендаторов выступают граждане, эксплуатирующие имущество, предназначенное для потребительских целей, т.е. для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования (так называемый бытовой прокат). Однако не исключена и ситуация, при которой арендатором по договору проката выступит индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (например, приобретение акционерным обществом в прокат холодильника и микроволновой печи для нужд своих работников). Более того, правило п. 1 ст. 626 ГК о потребительской цели проката сформулировано диспозитивным образом, т.е. имущество, предоставленное по договору проката, может использоваться и в иных, в том числе предпринимательских, целях, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства (например, получение весов напрокат индивидуальными предпринимателями для торговли на рынке)).
В отличие от правил о классической аренде норма п. 2 ст. 631 ГК устанавливает императивный запрет на передачу арендатором взятой в прокат вещи третьим лицам даже с согласия арендодателя. В частности, не допускается сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Таким образом, договор проката должен быть направлен на удовлетворение исключительно потребностей арендатора.
Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия
Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.
Комплекс имущества при этом включает в себя:
- здания, сооружения, постройки;
- оборудование;
- права требования;
- запасы сырья, топлива;
- имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
- исключительные права;
- долги.
Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.
Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:
- Подписывается сторонами.
- Подлежит обязательной государственной регистрации.
Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.
Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.
Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.
Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.
При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.
Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.
Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.
Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Исполнение обязательств по договору аренды предприятия
Особенностями исполнения обязательств по договору аренды предприятия выделяют:
- арендодатель и арендатор за свой счет готовят предприятие к передаче и возврату соответственно;
- переход имущества от одной стороны к другой в обоих случаях фиксируется актом приема-передачи;
- арендатор должен использовать полученное имущество по назначению, следить за его состоянием и не допускать порчи;
- при длительных сроках эксплуатации ремонт производится за счет арендатора, по своему усмотрению он может улучшать и расширять предприятие;
- арендодатель возмещает расходы за неотделимые улучшения в случае их целесообразности.
Претензии сторон фиксируются передаточным актом при возврате имущества арендодателю. Обязательства считаются исполненными, если все условия соглашения выполнены и взаимные претензии удовлетворены.
Что представляет собой договор аренды?
Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.
Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.
Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.
Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.
Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.
Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.
Особенности аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.
Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.
В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.
Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.
Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.
- Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.
- Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.
- ВАЖНО!
С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополняется абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:
- земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
- в порядке, предусмотренном договором, — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
- иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта.
Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656ГК).
Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:
- первого рода — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
- второго рода — действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).
Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия.
Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.
И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.
Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.
Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).
Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).
Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия.
Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 — 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013).
Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69 — 73). (законы не проверены)
Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.
Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):
Права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):
- на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
- права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.
Права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):
- полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).
В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.
Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).
Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).
Существенные условия договора аренды предприятия:
- предмет договора;
- условия о размере арендной платы;
- условия о сроке аренды предприятия.
Сущность договора аренды предприятия
Для понимания сути договора аренды производственного предприятия, важно знать, что в соответствии со ст. 656 ГК РФ, объектом аренды бизнеса являются множество взаимосвязанных между собой вещей, образующих единый комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.
Как правильно передать объекты при аренде бизнеса?
Подтверждением передачи объекта аренды является передаточный акт. В нем отражается количественный и качественный состав передаваемого в аренду имущества. По общему правилу, подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Также, в рамках передачи объекта аренды, арендодатель обязан составить и направить арендатору для подписания передаточный акт.
Кроме того, на практике необходимыми документами являются:
- инвентаризационный акт (отражает фактическое наличие имущества предприятия);
- бухгалтерский баланс (содержит информацию о существующих обязательствах организации и стоимости её имущества).
Условиями договора аренды предприятия может быть предусмотрено, что исполнение указанных выше обязанностей лежит на арендаторе.
Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений:
С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Договор аренды с присущим ему консерватизмом и стабильностью является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве. С точки зрения арендодателя, аренда — один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью. В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в области предпринимательской деятельности.
Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения. Аренда нежилых помещений — один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Договор аренды предприятия регулируется § 5 гл. 34 ГК. К аренде предприятия применяются правила, установленные для аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК), за исключением особенностей, содержащихся в § 5 гл. 34 ГК.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и иное имущество, входящее в состав предприятия. По договору арендатору также могут быть переданы имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, а также его долги.
Если иное не установлено законодательством, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на осуществление соответствующей деятельности (ст. 656 ГК).
Специфика правового регулирования данной разновидности договора аренды определяется его предметом. Поскольку предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, оно предоставляется всегда во владение и пользование арендатору. Отсюда же следует, что участниками договора аренды могут быть субъекты, занимающиеся или имеющие право заниматься предпринимательской деятельностью. Физические лица (граждане) в этом договоре участвовать не могут.
Форма договора – всегда письменная. Оформляется он путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации договор считается заключенным. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность договора (ст. 658 ГК).
Данный договор предоставляет арендатору дополнительные права и одновременно возлагает на него дополнительные обязанности. Если иное не предусмотрено договором, арендатор не только вправе владеть и пользоваться предприятием, но может без согласия арендодателя распоряжаться его имуществом: продавать, обменивать имущество, предоставлять его во временное пользование либо взаймы, сдавать и субаренду и т. д., но при одном условии – это не должно влечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды.
Арендатор также вправе, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК). При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором (ст. 662 ГК).
Одновременно законодательство возлагает на арендатора обязанности поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия (если иное не предусмотрено договором), вносить платежи по страхованию предприятия.
Установлен особый порядок передачи предприятия в аренду и возврата его после прекращения договора аренды. Передача осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет (ст. 659 ГК). При возвращении предприятия все эти обязанности в полном объеме возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК).