Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Налоговые правила при продаже новостройки в 2023 году
Важное правило касается доплаты за увеличение площади по результатам обмеров БТИ, когда фактически при завершении строительства квартира оказывается больше, чем было зафиксировано ДДУ. Этот факт не влияет на дату оплаты — она остаётся прежней.
Другие правила, действующие в 2023 году:
- Минимальный срок владения жильём, приобретённым через переуступку прав требования, стартует со дня оплаты этих прав.
- Если дольщик, внёсший полную оплату по договору ДДУ, умер, то срок владения недвижимостью для наследника будет отсчитываться со дня ухода наследодателя из жизни. Минимальный период для избавления от налога при этом составит 5 лет.
- Право собственности, полученное дольщиком по судебному решению (при неисполнении обязательств застройщиком), начинается не с даты вынесения решения, а с даты полной оплаты по ДДУ.
Отдельного внимания заслуживают предварительные договоры — соглашения, фиксирующие намерения девелопера и покупателя заключить сделку. Если жильё приобретено по такому договору, то период владения будет начинаться не с даты полной оплаты, а с того дня, когда зарегистрировано право собственности.
Вы считаетесь владельцем квартиры, приобретённой по ДДУ, с момента внесения полной оплаты — поступления средств на эскроу-счёт уполномоченного банка или корреспондентского счёта банка девелопера. Ипотека и платежи за дополнительную площадь по замерам БТИ на срок не влияют. Зато влияет рассрочка — ориентируемся на последний платёж.
Если новостройка — ваше единственное жильё, то минимальный срок обладания правом собственности на неё для освобождения от налога составляет 3 года. Если не единственное — 5 лет.
Формула расчёта для резидентов: (цена продажи – вычет или доказанные расходы) х 13%. Нерезиденты умножают на 30%.
Доказанные расходы могут быть разными — это сумма покупки, траты на отделку. Вычет для всех одинаковый — 1 миллион рублей.
Если цена покупки оказалась выше цены продажи или равна ей, платить налог не надо.
Закон освободил обманутых дольщиков от налога при перепродаже проблемного жилья
МОСКВА, 12 ноября. /ТАСС/. Принятый Госдумой закон, смягчающий налоговый режим при перепродаже жилья, купленного в новостройке, поможет восстановить справедливость по отношению к обманутым дольщикам.
Теперь после завершения долгостроя они смогут сразу перепродать эту квартиру без уплаты налога, сообщил в четверг ТАСС депутат Госдумы, руководитель рабочей группы генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
Госдума в среду приняла инициированный правительством РФ закон об изменениях в налоговой политике и администрировании. В том числе он упростит налоговый режим при продаже жилья, купленного по договору долевого участия (ДДУ).
Так, минимальный срок владения жильем, после которого при его продаже доходы не облагаются налогом, теперь будет отсчитываться не с момента оформления собственности, а с момента покупки такой квартиры по договору долевого участия.
Обычно с начала строительства до введения дома в эксплуатацию проходит два-три года, однако в случае обманутых дольщиков этот срок может растягиваться.
По словам Якубовского, в своей работе он сталкивается с тем, что многие проблемные объекты начали строиться 10-15 лет назад и до сих пор ждут своего завершения.
При этом, по словам депутата, у многих обманутых дольщиков за это время поменялись жизненные обстоятельства: кто-то, так и не дождавшись квартиры, купил другую, кто-то взял ипотеку, у кого-то за это время выросли дети.
«Безусловно, было бы неправильно, чтобы сейчас, после огромного количества принятых законов о защите прав дольщиков, целой реформы, благодаря которой люди наконец-то начали получать компенсации, их дома начали достраиваться, чтобы при этом они, пытаясь продать свое жилье, закрыть свои ипотечные кредиты, наталкивались на уплату таких налогов — это неправильно», — сказал Якубовский.
Раньше участник долевого строительства, много лет не имевший возможности оформить право собственности на квартиру, даже после этого не мог продать объект без уплаты налогов, так как соответствующий срок только начинался с вступления в право собственности, пояснила ТАСС адвокат Наталья Тарасова.
«По сути, это ущемление прав дольщиков, которые и без этого часто оказываются в уязвимом положении. Данное изменение этот дискриминационный момент убирает, и дольщики смогут при необходимости продавать квартиры сразу после оформления права собственности без уплаты налогов (при условии достижения минимального предельного срока владения жилым помещением)», — отметила она.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры
рублей. Если квартира куплена в браке, она будет совместным имуществом.
Право получить возмещение возникает у обоих супругов в равной степени. Процентное соотношение получения вычета устанавливается между супругами в долях в индивидуальном порядке и принимается к исполнению налоговыми органами на основе письменного заявления. Налоговый кодекс РФ четко регламентирует, у кого и при каких обстоятельствах возникает право получить налоговый вычет по ДДУ: Лица, имеющие гражданство России.
Сумма с покупки недвижимости возвращается только гражданам России, которые платят налоги. Лица, не использовавшие указанное право раньше.
Получить подобную льготу можно только один раз в жизни на сумму не больше, чем 260 000 рублей.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Налог на переуступку прав по ДДУ
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.
Здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода от переуступки права требования (цессии) по Договору Долевого Участия (ДДУ).
В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог. При этом это лицо, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.
Подобный доход является доходом от реализации имущественных прав, а не от реализации имущества (недвижимости). Налогооблагаемый доход будет возникать у человека даже в том случае, если ДДУ был заключен им более трех или пяти лет назад.
Налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи (продажи) этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, то налог по такой сделке платить не нужно.
Даже если налог от продажи составит ноль рублей, от подачи налоговой декларации это не освобождает. Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
НДС у организации — первоначального дольщика (цедента) Облагается ли НДС аванс под уступку?
Когда возникает аванс? Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Нередко встречается ситуация, когда при уступке указанных прав деньги в их полную или частичную оплату поступают от покупателя прав продавцу еще до государственной регистрации договора уступки прав, то есть до момента его исполнения, когда права могут считаться уступленными, переданными. Особенно часто это бывает, когда организация заключает ДДУ на несколько квартир с тем, чтобы в дальнейшем передать права требования на них своим работникам на относительно льготных условиях.
Средства, поступившие от приобретателя прав до государственной регистрации договора уступки прав, считаются для продавца прав авансом, соответственно, встает вопрос о порядке расчетов по НДС.
Бесспорным в этом вопросе можно считать, пожалуй, лишь порядок исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав участниками долевого строительства на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места — согласно п. 3 ст. 155 НК РФ она определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Остальные моменты требуют обсуждения.
С точки зрения соотношения общих и специальных норм. В общем случае при поступлении продавцу частичной или полной предоплаты налоговая база определяется два раза: на день получения предоплаты и на день отгрузки (п. 1 ст. 167 НК РФ). При этом под днем отгрузки (передачи) товаров (услуг) понимается дата составления первого по времени первичного документа, оформленного на их покупателя (заказчика) (согласованное с Минфином Письмо ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@) .
Налог при переуступке ДДУ
Прошу помочь. Купили квартиру в новостройке на стадии котлована за 4,5 млн, сейчас, спустя 2 года, хотим продать по переуступке по ДДУ (ключи выдают весной) за 6 млн. Могу ли я в договоре о переуступке прописать 4,5 млн, а эти 1,5 млн, чтобы покупатель мне выплатил «так»? И как это «так» оформить грамотно? Может гарантийным письмом?
Уж очень не хочется терять 200 тыс налогов. для нашей семьи это критично. Знаю, что многие делают так, как я описала выше.
Конечно можете, все что угодно) Только вот это называется уклонение от налога и карается штрафом плюсом к оплате налога. А узнается элементрано — покупатель-ипотечник, сделка «не в рынке», налоговый вычет у покупателя. Посмотрите, в последние годы налоговая активизировалась, даже туту несколько история уже проскальзывало.
а почему 1,5?разве тут не будет вычет 1 млн?
Налог с переуступки квартиры по ДДУ
Имеется квартира в новостройке, которую собираюсь переуступить по ДДУ (до приема-передачи квартиры застройщиком).
Год назад квартира покупалась на 300 тыс дешевле, чем хочу отдать ее сейчас.
Дом уже принимает гос.комиссия. Место локации — Московская область.
1. Какой процент с продажи квартиры я должна буду заплатить, если продам ее на 300 тыс дороже? (сумма будет прописана в договоре переуступки).
2. Если прописать ту же сумму, что была указана в договоре при покупке квартиры, и договориться с покупателем, что разницу в цене он мне доплатит (нотариально подписать документ), то что еще нужно предусмотреть?
Сделка без агентов, через застройщика.
Поосторожнее с интернетом. Там таких вот бестолковых советчиков очень много. Это ж надо. «необходимо до 31 апреля года». Лично я всегда считал, что в апреле всего 30 дней. А так да, все правильно написано.
Даниил, спасибо большое!Если бы была возможность редактировать комментарий, я бы отредактировала.Данные брала на юридическом сайте, про апрель даже не перечитала.
Забыла добавить: квартира без обременений, покупалась за наличные.
Нашла ответ на первый вопрос:Налог (НДФЛ) 13% придется платить с суммы превышающей 1000 т.р. применив вычет в размере 1000 т.р. (расчет 1200 т.р.-1000 т.р.=200 т.р.*13%=26 т.р.), или с разницы цены покупки и продажи (например купил за 1200 т.р. продал за 1200 т.р., 1200 т.р.-1200 т.р.=0*13%, то налог = 0 руб.). Вопрос номер 2 актуален.
1) 39 000 руб ; 2) разницу в цене он вам доплатит за что? неотделимые улучшения здесь не прокатят. тем более вы собрались это нотариально заверять. увы, этот номер у вас не пройдет. вариантов только два — или под честное пацанское слово, или официально, но с налогом
Спасибо за совет.
Кто будет задаваться тем же самым вопросом, может пригодиться:Налоговый аспектПереуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.
Как же продать квартиру по переуступке?
Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:
- Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
- Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
- Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
- У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
- Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
- Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.