Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Как защитить свои вложения?
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Потолки оценивали по аналогии с монолитными стенами. Наши оказались ровными. Швы и места примыкания к стенам и другим строительным конструкциям плотно заделаны. Вкраплений строительного мусора, влаги, и тем более плесени не обнаружили.
Далее мы добрались до пола. Сначала исследовали визуально. Все ровно, чисто, сухо, без трещин, наростов и видимых дефектов. По всему периметру пола, у примыкания к стенам присутствует демпферная лента из вспененного полиэтилена, но в некоторых местах не обрезана. Это не беда, все равно поверхность будут покрывать ламинатом и все лишнее уберут.
Переходы из комнаты в комнату равномерные (максимальные перепады высот между полом в разных помещениях не должны быть больше 10 мм), присутствуют деформационные швы, как и должно быть. Стяжку проверяли простукиванием – пустоты и места, где она отходит от основания, обычно определяются по звуку. Наша стяжка везде однородная, практически в идеале.
Как быть при обнаружении серьезных нарушений
Напоследок – совет. Если присутствуют какие-то несоответствия с документацией или значительные нарушения в выполненных работах, то их обязательно необходимо зафиксировать в акте приема-передачи. К существенным нарушениям относятся: большие дыры в комнатах, отсутствие тепла, вентиляции, света, воды, нерабочий лифт (если квартира выше 7 этажа).
На основании заполненного акта застройщик обязан выполнить одно из трех наиболее устраивающих вас действий:
- соразмерно нарушениям уменьшить стоимость квартиры;
- устранить все выявленные недочеты (безвозмездно);
- компенсировать стоимость ремонта по найденным дефектам.
Тем, кто принимает квартиру с отделкой, следует внимательно ознакомиться со спецификацией, прописанной в договоре купли-продажи. Все материалы и коммуникации, перечисленные в документе, должны присутствовать в полном объеме в квартире на момент приемки. Важно сверить, соответствуют ли спецификации:
- материалы отделки;
- двери, окна;
- сантехника;
- радиаторы отопления;
- выключатели, розетки;
- проводка и т.д.
На что обращать внимание при осмотре: пошаговый разбор
При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.
Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:
-
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
-
кадастровый и технический паспорт;
-
документы о присвоении почтового адреса;
-
заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;
-
паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция
Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:
- После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
- В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
- Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
- Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
- Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
- Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
- После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.
Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Законодательное регулирование
С целью регулирования отношений между застройщиками и дольщиками принят закон, посвященный долевому строительству № 214-ФЗ. Однако нормы, приведенные в этом законе, по-разному могут трактоваться судом.
Согласно п. 2 ст. 7 закона №214-ФЗ, следует различать недостатки, которые привели к ухудшению качества объекта и другие недостатки, из-за которых жилье становится непригодным для проживания или иного целевого использования, как это указано в подписанном с дольщиком договоре. Поскольку одним судам достаточно доказать, что недостатки отразились на ухудшении качества объекта, а другие считают, что жилье из-за недостатков должно стать непригодным для жизни, однозначной судебной практики не существует.
Следующие нормы закона №214-ФЗ помогут дольщикам защитить свои права в случае выявления некачественного исполнения строительных работ застройщиком:
- п. 1 ч. 2 ст. 7 обязывает застройщиков за свой счет устранить все дефекты;
- п. 2 ч. 2 ст. 7 предписывает пересмотреть в сторону уменьшения стоимости по договору долевого участия на затраты, которые понес дольщик при самостоятельном устранении дефектов;
- п. 3 ч.2 ст. 7 предусматривает компенсацию за устранение дольщиком дефектов, которые удалось обнаружить в течение срока гарантии – 5 лет с момента завершения строительства, если эти недостатки были зафиксированы экспертизой;
- ч. 6 ст. 7 предполагает обращение дольщика в суд, если застройщик откажется удовлетворить требования собственника в претензионном порядке.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.
Помните, что, в соответствии с ФЗ №214, дольщик может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры, правда это не ускорит решение проблемы (дефекты обнаруживают в половине квартир из новостроек), а только поссорит с застройщиком. Идеальный способ ликвидации дефектов: подписать акт приема-передачи с одновременным указанием в приложении всех недостатков, выявленных в присутствии застройщика (его представителя) при приемке квартиры. Список недостатков надо продублировать и для себя, в двух экземплярах.
Покупка квартиры у застройщика таит в себе немало сюрпризов, и чтобы все они были только приятными, не расслабляйтесь на финишном этапе. Важно знать, как принимать квартиру в новостройке, хотя всего, конечно, не предусмотреть, но многих неприятных ситуаций можно избежать качественной приемкой.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.