Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для большей ясности стоит напомнить, что такое выдел доли и когда такой выдел возможен. Во-первых, доля в праве собственности (например, та же 1/5), не означает, что Вам принадлежит 1/5 строения (дома, или квартиры, например). Во-вторых, доля в праве, которая еще не выделена в натуре, позволяет владеть и пользоваться сособственникам всем имуществом в целом, а не только какой-то его частью. Выдел доли всегда направлен на прекращение права общей собственности и возникновение у выделяющегося собственника единоличной собственности на соответствующую его доле часть жилого помещения.
Как правильно составить соглашение о выделе доли в натуре
Данный документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Однако юридически не подготовленному человеку зачастую это бывает сделать сложно.
Унифицированной формы соглашения о выделе доли не существует. Рассмотрим, какие сведения должны содержаться в документе.
| № п/п | Сведения соглашения |
|---|---|
| 1 | полные паспортные данные каждого из участников сделки |
| 2 | размер доли всех сособственников |
| 3 | точное описание доли, которая отходит каждому участнику сделки (размер, расположение, наличие подъездных путей, отдельного входа и т.д.) |
| 4 | сведения о том, выплачивалась ли кому-то компенсация за недополученную часть доли, не подлежащую выделу в натуре |
| 5 | сведения об основаниях права на собственность каждого владельца |
| 6 | подробное описание объекта недвижимости (размер, расположение, этажность, количество комнат, находящихся строений и т.д.) |
| 7 | указание о том, на кого возлагается материальная ответственность за перерегистрацию права в Росреестре |
| 8 | иные сведения, имеющие значимую юридическую силу |
Что имел ввиду законодатель?
Согласно п.1 статьи 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Согласно п. 2 это статьи, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Пункт 3 данной статьи: при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
И п. 4 статьи 252 ГК РФ:
несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
✅ Как правильно составить соглашение о выделе доли в натуре
Оформление объекта в общедолевую собственность наделяет всех участников правом владения своей долей, выраженной в процентном соотношении.
Например, если три хозяина имеют в собственности одну квартиру, доли могут быть распределены поровну – по ⅓ на каждого из них. Возможно и неравное распределение долей, когда один из дольщиков получит ⅔, а двое остальных смогут оформить право собственности на оставшиеся части.
Соглашение о выделе доли в натуре – это мирная договоренность между сособственниками о переводе процентных величин в натуральный эквивалент. Например, 1/2 или 2/3 доли в отдельное жилое помещение со входом, кухней, санузлом, кладовой. Если речь идет о натуре на землю, то выделяется земельный «отрез» со свободным проходом, подъездом и межевыми границами.
Сколько стоит выделить доли детям у нотариуса
Для того, чтобы воспользоваться средствами маткапитала необходимо составить обязательство и предоставить его в ПФР. Стоимость заверения документа у нотариуса составляет 500 рублей.
Составить соглашение об определении долей у нотариуса можно у нотариуса (по желанию участников сделки), даже если имущество в совместной или единоличной собственности и в заверении нет необходимости.
При обязательном обращении к нотариусу цена удостоверения составит 0.5% от стоимости квартиры, но не более 20000 рублей. Если обращение за нотариальными действиями имеет добровольный характер, то стоимость наделения долями членов семьи будет составлять:
- При стоимости имущества до 10 миллионов — 3000 рублей плюс 0.2 процента.
- Свыше 10 миллионов — 20000 рублей плюс 0.1 процент, но не более 50 тысяч рублей.
Расчет берется от кадастровой или оценочной стоимости жилья, на усмотрение собственника.
Согласно рекомендательному письму Минфина, за удостоверение подобных сделок должна взыматься только госпошлина в размере 500 рублей. Однако на практике не все нотариусы придерживаются данной рекомендации, и устанавливают тариф от стоимости квартиры.
Что такое соглашение об определении долей в общей собственности
Речь идет не о реальном разделе имущества, которое находится в долевой собственности (или находилось в общей совместной до выделения долей). А только об определении размера долей по договоренности между сторонами. При определении долей общая собственности превращается в долевую. И только потом возможно выделить свою долю в натуре. В досудебном порядке (соглашение о разделе земельного участка между собственниками, о выделе доли) или посредством подачи искового заявления.
Популярным является вопрос – требуется ли выделять детям равные с родителями доли (при использовании средств материнского капитала)? Это не обязательно. Однако ПФР рекомендует учитывать минимальные нормы жилья, которые устанавливаются в каждом регионе (или муниципалитете) и выделять доли, которые по площади будут не ниже установленной. В среднем, это 10-12 кв.м.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Оформление долей через соглашение
Предусмотрено несколько вариантов, как определить доли в недвижимости между собственниками. Помимо мирного варианта оформления через добровольное соглашение участников собственности, закон наделяет правом решения вопроса в судебном порядке.
Если стороны не имеют противоречий друг относительно определения размера наделяемой собственностью, допускается оформление через простую письменную форму соглашения. Мирный порядок распределения предполагает предварительное согласование условий со всеми собственниками недвижимости, с последующим внесением изменений в базу Росреестра.
Несмотря на то, что закон дает возможность в некоторых случаях не заверять соглашения в нотариальной конторе, юристы рекомендуют провести нотариальное удостоверение во избежание оспаривания сделки впоследствии и предъявления претензий со стороны надзорных органов или заинтересованных лиц.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Что такое общая долевая собственность
Общая долевая собственность представляет собой режим, при котором имущество находится во владении нескольких лиц, с определением доли каждого из участников. Общая собственность может возникать в силу различных обстоятельств:
- купить долевую собственность можно при заключении сделки;
- стать собственником возможно в случае получения наследства;
- в результате создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
- совместной постройки дома;
- соединения или смещения имущества и другое.
Узнайте подробнее что собой представляет общая долевая собственность на дом.
Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.
Итоговое решение зависит:
- от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
- от технических документов на жилье;
- от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
- от соблюдения требований СанПиНа;
- от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе
- от статуса «блокированной застройки».
Пример:
Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.
Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это также не устраивало.
Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.
Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.
Что отражено в статье:
- Выделение доли в натуре частного дома — это законное право любого совладельца.
- Такая процедура требует технической возможности выдела: обустройство отдельного входа, подвод газа и воды, раздел земельного участка. Для частных домов — это возможно, но не всегда. Превратить квартиру в два жилых помещения — невозможно.
- Если вопрос удаётся решить мирно — оформляют соглашение о выделении доли в натуральном размере. Его должны подписать все совладельцы дома. Документ составляется у нотариуса, нужны его подпись и печать.
- Прежде чем выделять долю, нужно заказать техническую экспертизу. Также придётся узнать оценочную стоимость выделяемой части.
- Если совладельцы против, подаётся иск о принудительном выделе в натуре. Или, если отделение невозможно — с выплатой компенсации.
- Вопрос решается в суде в течение 2-6 месяцев.
- Изменения нужно внести в Росреестр (через МФЦ). Только в этом случае можно приступать к технической части.
- Если доля не выделена в натуре, а назначена компенсация — ее выплачивают все совладельцы дома. Указанная доля переходит в состав общедолевой собственности, а отделившийся — утрачивает на нее права и выходит из состава совладельцев.
- Суды удовлетворят иск, если речь идет о блокированной застройке с отдельными участками.
В каких случаях выдел доли невозможен?
Частное домовладение представляет собой цельное строение из фундамента, несущих стен, крыши, пристроек и других частей дома.
Прежде чем приступать к выделу доли, нужно разобраться, можно ли выделить одну из частей без ущерба для всего здания?
Ситуации, когда выдел произвести нельзя:
- жилое помещение не является изолированным, самостоятельным объектом;
- частный дом подвергался неузаконенной перепланировке, т.е. без согласования с БТИ (ст. 29 ЖК РФ);
- выделение доли в натуре нанесет ущерб имущественным интересам остальных дольщиков (особенно, детям или малоимущим);
- изношенность частного домовладения – особого смысла в выделении доли нет.
Условия подписания соглашения о выделении долей
Соглашение имеется возможность заключить, если соблюдаются следующие условия:
- Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
- Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
- Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).