Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Уведомление собственников о смене управляющей компании
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации существует три способа уведомления собственников о предстоящем собрании:
1- Рассылка каждому собственнику уведомления о предстоящем собрании с обязательным указанием сроков начала и завершения голосования и перечислением пунктов, входящих в повестку дня. Рассылка осуществляется заказными письмами посредством Почты России.
2- Размещение объявлений на входных группах, на досках объявлений, на подъездах и в лифтах с обязательной фотофиксацией.
3- Раскладка объявлений по почтовым ящикам с обязательной фотофиксацией.
Согласно ЖК РФ (п. 4 ст. 45 ЖК РФ), уведомлять собственников о предстоящем собрании необходимо не раньше чем за 10 дней до проведения очной части.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.
3- уведомление собственников — от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания — 1 день.
2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.
Зачем менять управляющую компанию
Причины для смены управляющей компании (УК):
- Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
- Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
- Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.
- Компания обанкротилась или на грани развала.
- Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
- Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
- Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.
- Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.
- Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.
Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.
Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию
Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.
На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.
Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.
Всё о смене управляющей компании в многоквартирном доме: каков порядок перехода в другую организацию?
Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором. Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК. Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Как сменить УК в очно-заочной форме
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:
- Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
- о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
- о расторжении договора и выборе способа управления;
- о сроках передачи технической документации и так далее.
- Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.
Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его. Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.
Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.
Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.
В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.
Какие документы должна передать старая управляющая компания новой
Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:
- Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
- Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
- Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
- Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.
Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
4/5 (4)
Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.
Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:
- проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
- проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
- проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
- пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.
Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?
Существуют пять основных способов смены управляющей компании:
- по истечении срока договора на управление многоквартирным домом можно выбрать другую управляющую компанию;
- имеются случаи нарушения выполнения обязательств со стороны управляющей компании, которые могут стать причиной для отказа от обязательств по договору в одностороннем порядке (статья 162 ЖК РФ).
Есть некоторые разъяснения Жилищного кодекса РФ, которое дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 года. А именно: сменить управляющую компанию можно только в том случае, если решение об этом было принято на общем собрании собственников жилья.
Данное правило действует, даже если не было нарушений договора со стороны управляющей компании:
- в случае отзыва лицензии у компании, занимающейся обслуживанием и управлением вашего дома, в соответствии со статьей 199 ЖК РФ;
- расторжение договора на управление многоквартирным домом по соглашению сторон;
- изменение способа управления домом, например, общим собранием собственников было принято решение о создании товарищества собственников жилья. Обратите внимание, что товарищество в этом случае не осуществляет управление домом самостоятельно, а просто нанимает управляющую компанию, которая будет этим заниматься (ст. 137 ЖК РФ).
У последнего способа смены управляющей компании есть одно преимущество. Если управляющая компания не удовлетворила желания ТСЖ, достаточно одного собрания правления товарищества, но это обязательно должно быть установлено уставом ТСЖ.
Следующий этап – провести собрание собственников жилья по вопросу смены управляющей компании. Перед общим собранием собственников жилья необходимо детально изучить договор, заключенный с управляющей компанией, что поможет избежать ошибок.
Важно! Решение общего собрания жильцов многоквартирного дома просто необходимо для смены управляющей компании. Для проведения общего собрания нужно каждому жильцу вручить повестку. Причем сделать это нужно за 10 дней до назначенной даты собрания.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Конкурс по выбору новой управляющей компании
Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.
Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.
Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.
Когда стоит менять УК
Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:
- Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
- Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
- Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:
- Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
- Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций
- Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш
- Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
- Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.