Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли обязанности председателя при создании ТСЖ исполнять доверенное лицо». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Комментарии к ст. 149 ЖК РФ
1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .
———————————
В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.
7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Порядок выборов председателя ТСЖ
Во многих товариществах сложилась практика избрания состава правления ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ, что вытекает из положений п. 2 ст. 147 и пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Избрание нового правления или переизбрание состава старого правления оформляется протоколом общего собрания членов ТСЖ. Затем необходимо в кратчайшие сроки провести заседание правления ТСЖ по вопросу избрания председателя, итоги которого также оформляются соответствующим протоколом. ЖК РФ не устанавливает специальных требований к проведению заседаний правления ТСЖ, однако некоторые требования к периодичности их созыва могут быть предусмотрены уставом конкретного ТСЖ. Кроме этого, следует помнить о п. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно которому заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления товарищества. Решение об избрании той или иной кандидатуры принимается большинством голосов присутствующих членов правления. Голосование правления по любым вопросам, в отличие от общего собрания членов ТСЖ, осуществляется «руками», то есть одному члену правления принадлежит один голос. Такой способ избрания председателя правления ТСЖ напрямую предусмотрен положениями жилищного законодательства. Однако существует и альтернатива.
Председатель правления ТСЖ может быть избран также общим собранием членов ТСЖ, поскольку компетенция общего собрания, как следует из п. 4 ст. 145 ЖК РФ, носит наиболее широкий характер: общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
ЖК РФ установлено требование зафиксировать такое «расширение» компетенции общего собрания членов ТСЖ в уставе товарищества, который является основным документом ТСЖ (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). В таком случае для избрания председателя правления ТСЖ необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. При этом голосование по вопросу об избрании председателя правления осуществляется «площадями» по правилу ст. 48 ЖК РФ, применяемой по аналогии к проведению общего собрания членов ТСЖ. То есть количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Комментарий к Статье 149 ЖК РФ
1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя правления товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой — быть полностью подконтрольным высшему органу управления.
Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления.
Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.
Отметим, что использование в ч. 1 ст. 149 термина «должностные лица» не вполне корректно, так как речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц.
Ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.
2. Круг правомочий председателя правления товарищества собственников жилья, перечисленных в ч. 2 ст. 149 Кодекса, является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица. Указанные правомочия целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.
Должностная инструкция
Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.
Инструкция признается официальным должностным документом, на основании которого председатель вправе осуществлять утвержденные действия.
Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.
Документ включает несколько разделов:
- Общие положения — функции, ответственность главы.
- Подробное описание должностных обязанностей.
- Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
- Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
- Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.
После выбора председателя с ним заключается трудовой договор одного из видов:
- стандартный;
- гражданско-правовой.
Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.
Договор оформляется секретарем товарищества. В соглашении содержатся сведения:
- срок деятельности;
- общие положения;
- наличие или отсутствие испытательного периода;
- время вступления в должность;
- расписание работы;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников ТСЖ;
- социальное страхование;
- порядок начисления и сумма заработной платы;
- гарантии;
- реквизиты сторон;
- дополнительные сведения.
Возможность отпуска председателя
Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.
Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.
Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.
После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.
При этом председатель:
- Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
- Извещает об уходе членов товарищества.
- Информирует диспетчеров и представителей иных служб.
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2020 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
Срок полномочий согласно законодательству
Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий председателя ТСЖ.
Сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Обычно, такой срок равен двум годам. Поменять и переизбрать председателя вашего товарищества собственников можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома или рекомендациями правления ТСЖ может быть установлен и более короткий срок.
Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.
Нужно отметить, что срок полномочий председателя вашего ТСЖ не может быть больше сроков действия самого товарищества сбоственников.
Основные решения в ходе деятельности товарищества принимаются по результатам голосования собственников помещений дома на собрании. Но найм такой фигуры, как управляющий, может быть осуществлен только правлением ТСЖ.
Согласно жилищному законодательству к обязанностям правления товарищества относится:
| Выполнение управления домом | а также оформление договоров управления объектом недвижимости |
| Привлечение наемных рабочих | для обслуживания общедомового имущества дома, а также увольнение работников |
Поэтому получать решение общего собрания владельцев жилых помещений на привлечение лица на должность управляющего, не нужно.
Может ли председатель ТСЖ заверить доверенность
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
Чем отличаются договоры?
В ТК РФ предусмотрено увольнение сотрудника, если он не справляется со своими обязанностями. Когда с работником заключено гражданско-правовое соглашение, вправе организации провести расторжение договоренности в одностороннем порядке. ТСЖ в основном нанимают управляющих подобным способом, так как им это выгодно:
- управляющий не получает социального пакета;
- сотрудник самостоятельно оплачивает налоги и пенсионные отчисления;
- уволить за проступки можно в любое время.
Работодатель, приглашая на работу управляющего, заранее представляет, какие функции ему предстоит выполнять. Договор отражает согласие управдома трудиться:
- ответственно;
- честно;
- добросовестно.
Управляющему предстоит на небольшом участке населенного пункта создать:
- лучший дом;
- комфортное проживание в квартирах;
- уют во дворе.
Заключить гражданский правовой договор можно по образцу, представленному ниже.
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:
- должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
- работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
- члены ревизионной комиссии ТСЖ.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.