Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Комментарий к статье 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Комментарий к статье 617 ГК РФ
1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.
В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК).
Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.
3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Стороны пришли к соглашению о том, что в договоре №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г., заключенному между Стороной 1 и Стороной 3, изменяется сторона Арендатора, вместо Стороны 1 после подписания настоящего соглашения Арендатором становится Сторона 2.
2. За смену стороны по договору №ХХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г.
- дата, подписи сторон.
- указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
- ссылка на начальный договор;
- указание прежних сторон договора;
- согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
Важно Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.
Адрес: г. Москва, ул. Перервы, д. 394. Помещение состоит:
- Туалет – 4,4 кв. метра.
- Торговый зал – 60,0 кв. метра.
Арендная плата 60.000 (шестьдесят тысяч) рублей в месяц.
Оплачивается до 7 числа текущего месяца.
- В связи с изменением площади передаваемого в Аренду нежилого помещения внести изменения в п.
Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного расторжения договора аренды. Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Соответственно письменным должно быть и соглашение.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя образец
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
В случае если стороны договора об аренде приняли решение об изменении его условий, это возможно будет сделать только двумя способами:
- В случае обоюдного согласия, через оформление дополнительного соглашения к договору, ;
- В судебном порядке, если договоренность между сторонами не была достигнута.
- Продление срока аренды возможно и без заключения дополнительного соглашения или составления нового договора, в случае, если в первичном документе прописана возможность автоматической пролонгации после завершения срока.
- Если такие условия первоначально не предусмотрены, то необходимо дополнительно заключать договор аренды, либо составлять дополнительное соглашение.
- Об изменении условий договора аренды, прав и обязанностей арендатора и арендодателя,
- Об изменении срока (продлении или прекращении),
- Соглашение о задатке, применяется при отсроченной по какой – либо причине съема недвижимость, для закрепления права на аренду за определенным гражданином.
Такое соглашения подписывается до подписания договора аренды
Что включать в дополнительное соглашение? Ответ во многом зависит от целей и желаний сторон договора.
К основным составляющие любого дополнительного соглашения относятся:
- Атрибуты документа: его номер, дату и место составления.
- Вводную часть документа описывает персональные данные сторон, Фамилии, Имена, Отчества ответственных лиц, их паспортные данные и адреса по месту регистрации.
- Предмет соглашения, включает ссылку на предыдущий договор, продолжением которого оно является, то есть его уникальный номер и дату заключения.
- Объект соглашения, описывает, какое именно имущество передается в аренду, для более точной идентификации указывается юридический адрес, кадастровый номер, описательные характеристики помещения.
- Описание изменяемых условий.
При внесении изменений указываются, какие именно условия прекращают свое действия и те условия, на которые они заменяются.
При продлении либо прекращении договора указываются точные сроки действия арендных отношений. - Ответственность за исполнение условий данного соглашения, а так же возможные штрафные санкции либо компенсации за нарушение. В этом же разделе можно описать порядок возмещения штрафов.
- Форс-мажорные обстоятельства, в данном разделе описывается действия и ответственность сторон в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств.
- Порядок разрешения споров.
- Реквизиты сторон. Документ заканчивается контактными данными, банковскими реквизитами, подписями сторон.
ВАЖНО: назначение помещения не влияет на особенности составления дополнительного соглашения. При этом если тип помещения сменился с жилого на нежилой либо наоборот, то проще будет составить новый договор аренды, так как правок в документе может оказаться достаточно много.
Дополнительное соглашение о смене арендодателя
Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.
Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.
Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.
Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке. В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор. По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей. Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.
Энциклопедия решений. Изменение сторон в договоре аренды
Изменение сторон в договоре аренды
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).
Положение п. 1 ст. 617 ГК РФ не распространяется на договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в отношении которого стороны хотя и достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли договорные обязательства, но который не был зарегистрирован в установленном порядке (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
замена собственника в договоре аренды
Если договор аренды был зарегистрирован, у нового собственника он автоматом указывается в свидетельстве как обременение. Новый собственник становится арендодателем в силу закона.
Ему достаточно направить арендатору уведомление с реквизитами и копией свидетельства. \»23.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. \»
договор по закону незыблем? вы с собственником здания договор не заключали
зыблем договор. перезаключай.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Договор новый не заключается. Заключается дополнительное соглашение. Регистрируется в УФРС. Стоимость 15000 (если юр. лицо, 1000 физ. лицо) .
Также необходимо знать, что такие изменения вносятся по заявлению любой стороны договора аренды. Нужно предоставить еще документы, на основании которых произошел переход права собственности. 20 дней регистрация. p.s. Просветленные у нас по долгосрочной аренде не работали наверняка. p.s.s.
Просветленные и прежде, чем начнете минусовать, лучше запишите бесплатную консультацию, потом можете с людей деньги брать за правильный МОЙ ответ.
Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2021 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договор аренды при смене собственника
При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.
Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение.
После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков.
В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.
Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.
Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:
- информацию о новом владельце (включая контактные данные);
- новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.
Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.