Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Постановление Правительства Российской Федерации от 30.09.2022 № 1732». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
В каком случае неустойка не может быть взыскана
Есть обстоятельства, когда застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение срока сдачи дома.
Если застройщик понимает, что строительство никак не может быть завершено в обусловленный договором о долевом участии срок, то в соответствии с законом он обязан минимум за два месяца до окончания срока сдачи дома известить об этом дольщика, и предложить ему изменить условия договора о сроке сдачи объекта, т.е. перенести этот срок на более поздний (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Помните, что в случае согласия дольщика на перенос сдачи объекта, и подписания между сторонами соответствующего дополнительного соглашения, рассчитывать на получение неустойки дольщик уже не может.
Подписание такого дополнительного соглашения – это право участника долевого строительства, а не его обязанность.
Итак, если указанный в договоре долевого участия в строительстве срок сдачи квартиры нарушен, при этом стороны не заключали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, перед застройщиком смело можно ставить вопрос о выплате неустойки.
Также застройщик освобождается от уплаты неустойки, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры (пункт 3 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Но это не значит, что дольщик обязан принять квартиру даже если у него есть претензии к качеству строительства, т.е. когда выявлены недостатки строительных работ.
Вышеуказанная норма закона как раз для таких случаев содержит оговорку о том, что освобождение застройщика от неустойки может иметь место только при условии надлежащего исполнения им обязательств по договору о долевом строительстве.
Если же квартира сдана с нарушениями строительных норм, и дольщик обнаружит существенные отклонения в строительстве и явные недостатки работ, это говорит о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств по договору.
В этом случае дольщик вправе требовать от застройщика составления акта осмотра квартиры, в котором должны быть зафиксированы все недостатки. Осмотр проводится при участии дольщика и представителя застройщика. Акт подписывается обеими сторонами.
При таких обстоятельствах дольщик вправе не подписывать передаточный акт (пункт 5 статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При предъявлении иска о взыскании неустойки копию акта обязательно нужно приложить к иску.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Права дольщика по договору долевого участия
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Какую сумму неустойки можно взыскать
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика
Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:
| Документ | Комментарий |
| Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ) | Включая приложения к договору, если таковые имелись. |
| Экземпляр претензии к застройщику | Вместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте). |
| Ксерокопии платежных документов | Которые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры. |
| Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщиком | Ипотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д. |
| Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщика | Для передачи вместе с исковым заявлением. |
Неустойка по дду судебная практика 2021
В случае неудачного обращения остается взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в предусмотренном законом порядке. Сумма неустойки к взысканию исчисляется на дату подписания акта приема-передачи нового жилья. То есть когда квартира полностью готова и сдана в эксплуатацию дольщикам собственникам. Период, за который начисляется неустойка, следует исчислять со дня, следующего за днем, в котором жилье должно было быть сдано по договору.
Составить иск к застройщику можно по образцу претензии, указав в шапке наименование судебного органа и адресуя прошение уже ему. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика по долевому участию проходит достаточно просто, и судьи часто встают на сторону дольщика. Госпошлину платить не нужно, если сумма меньше 1 рублей, так как вы являетесь потребителем.
Досудебный порядок: пошаговая инструкция
Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:
- В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
- К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
- паспорта;
- ДДУ;
- квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.
В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.
Цена взыскания неустойки по ДДУ в Арбитражном суде:
| Название пакета услуг | Описание услуги | Заявка |
| Мини |
|
Оставить заявку |
| Средний |
|
Оставить заявку |
| Макси |
|
Оставить заявку |
Затягивание сроков добровольной выплаты неустойки
Нередки случаи, когда застройщик, получив правильно составленную претензию по ДДУ, затягивает выплату неустойки. К примеру, он получил ее и ответил в течение 10 рабочих дней, направив клиенту письменный отзыв, но выплату не произвел. С одной стороны, срок о рассмотрении письменного обращения соблюден, с другой, взыскание по ДДУ не удовлетворено.
У клиента два варианта – ввязаться в переговоры и переписку по взысканию или сразу обратиться в суд. Даже, если переписка заняла несколько месяцев, но деньги так и не получены, право на обращение в суд все равно сохраняется. Адвокаты рекомендуют не тратить время на пустые переговоры, а сразу после получения неудовлетворительного ответа или при его отсутствии инициировать взыскание неустойки по ДДУ через суд.
Особенности расчета компенсации
В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.
Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.
Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.
Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?
Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».
- В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
- Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.