Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел наследственного имущества при конфликте с одной из сторон». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Будем исходить из примера супругов, которые решили развестись и разделить общее имущество. Иные ситуации полностью аналогичны. Итак, супруги при разводе могут продолжать использовать использовать общее имущество на основании тех или иных договорённостей, а могут запустить процесс его раздела.
Раздел допускается в добровольном порядке и по соглашению. Это самый простой и «безболезненный» вариант, не требующий существенных временных затрат. Соглашение предусматривает на каких условиях, каким образом и в каких долях будет разделено имущество. Если же подобное соглашение заключить невозможно (существуют разногласия по тем или иным вопросам), один из владельцев имущества вправе требовать выделения своей доли.
Если долю в общем имуществе фактически выделить невозможно (например, разделу подлежит автомобиль), то допускается выплата компенсации. Другими словами, один из собственником «выкупает» долю другого в общем имуществе. С этого момента имущество переходит в полное распоряжение одного лица.
Выделение доли в натуре
Это очень важное в нашем вопросе понятие, которое чётко определяется нормами Гражданского Кодекса и рядом подзаконных нормативных актов. Согласно норм Кодекса, собственник имеет право выделить из общего имущества свою долю в натуре. Это означает получение конкретной части имущество в свою собственность, в отличие от общей долевой, где конкретных частей не выделено.
В качестве примера можно привести выделение доли земельного участка в натуре. После такого выделения один из собственников получает свой участок с чёткими границами и возможностью полного и свободного им распоряжения.
Бывает, что выделение доли в натуре невозможно или прямо запрещено законом. В таком случае совладелец имеет право на получение компенсации от другого владельца за эту долю. Например, супруги приобрели дом в браке. Фактически — дом является объектом недвижимости и находится в собственности двух человек. При разводе и разделе у супругов может возникнуть желание выделить свои доли, чтобы было чёткое понимание, что именно кому принадлежит. Вроде бы всё просто, но на практике вовсе не так.
Возможность выделения в натуре части имущества (в нашем случае части жилого дома) определяется на основании специального Заключения, которое представляет собой обоснование технической возможности провести такое выделение. Для этого необходимо привлечение профильного специалиста. В результате может оказаться, что выделить долю невозможно, так что придётся довольствоваться возможностью выкупа доли, либо же оставить всё как есть.
Таким образом раздел имущества, находящегося в долевой собственности возможен с выделением долей и без таковой. В идеале раздел совершается по общему согласию — оформлять его следует в нотариальной форме, а в самом документе описать имущество, его состояние и определить доли, которые будут принадлежать собственникам после фактического раздела. Если же договорённостей добиться не получается, раздел имущества проводится в судебном порядке.
Выдел доли одного из собственников
Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:
- иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
- иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
- соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.
Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Раздел долевой собственности и выдел из него доли
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1194года № 51-ФЗ (с изм. 06.04.2011) Ч. 1 ст. 252
2 Чефранова, Е.А. Прекращение права общей собственности. Раздел долевой собственности. М., 2009 — С. 983..
Раздел имущества — это переход части имущества в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле в праве общей собственности на указанное имущество. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются. Раздел имущества и выдел из него доли могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. В то же время каждый из них имеет право требовать выдела своей доли. Согласия остальных участников долевой собственности для осуществления этого права не требуется.
Как происходит прекращение права совместной собственности
По закону, имущество супругов является совместным, если иное не определено брачным договором. В соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ , раздел совместной собственности может производиться в судебном порядке или на основании соглашения, заключенного между супругами. Такой документ может быть подписан до или после расторжения брака. Его обязательно следует оформить в письменной нотариальной форме, иначе он не повлечет никаких правовых последствий.
Каких-либо правил раздела имущества по соглашению нет. Супруги могут распределить собственность между собой так, как считают нужным.
Если прекращение права общей совместной собственности не удалось организовать мирным путем, супруги вправе обратиться с соответствующим иском в суд. После вступления в законную силу судебного решения или подписания соглашения можно направляться за переоформлением имущества в Росреестр.
Следует заметить, что имущество мужа и жены может приобретаться и в долях, при наличии соответствующей договоренности. В этом случае долевая собственность супругов прекращается в стандартном порядке.
Выдел доли одного из собственников
Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:
- иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
- иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
- соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.
Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.
При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.
Раздел дома и прекращение долевого режима
Если разделяемый объект – это индивидуальное строение, его раздел представляется более реальным. Поэтому перед тем как прекратить право долевой собственности на жилой дом, его необходимо для начала разделить.
Но натуральный раздел объекта индивидуального строительства тоже возможен лишь в определенных условиях. Так, согласно п. 6 от 10.06.1980, это возможно лишь в случае выделения одной из сторон изолированной части дома и хозпостроек в соответствии с размером доли.
Проще говоря, выделенная часть в виде индивидуального жилого помещения должна:
- иметь натуральное дневное освещение;
- обладать отдельным входом;
- иметь собственное подключение к инженерным коммуникациям;
- иметь собственные отопительно-варочные приборы;
- обладать собственными санузлом и кухней;
- соответствовать санитарным и жилищным нормам, в частности, обладать достаточным метражом;
- иметь собственный адрес и другие индивидуализирующие характеристики.
Если есть техническая возможность обеспечить соблюдение этих условий, владельцы могут заключить соглашение о разделе жилого дома.
После его подписания, реконструкции здания и получения всех разрешительных документов стороны должны обратиться в отделение Росреестра (в том числе через МФЦ или Госуслуги) для государственной регистрации прекращения права долевой и возникновения у каждого из них личной собственности.
С момента такой регистрации долевой режим прекращает действовать.
Соглашение о разделе имущества находящегося в долевой собственности
Такое понятие, как право долевой собственности предусматривается действительным гражданским законодательством и подразумевает совместное владение определенным имуществом, при котором каждый отдельный владелец имеет право осуществлять распоряжение только определенной его частью. При этом доли имущественных интересов разных совладельцев могут быть неравными.
Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.
В последнем случае подобное судебное решение может быть вынесено в отношении супругов, находящихся в разводе. Если имеет место ситуация, при которой супруги находятся в разводе и одновременно с этим имеют совместное имущество, разделенное между ними в долевом выражении, они могут использовать это имущество на основании заключенных ранее соглашений, или же могут дать старт такому процессу, как раздел имущества находящегося в долевой собственности.
Если все владельцы не смогли прийти к консенсусу, то в такой ситуации окончательное решение будет оставаться за судом. Именно на суд возлагается обязанность совершить выдел доли каждого из собственников на законном основании.
Выкуп доли совладельца или выплата компенсации
Собственник доли может распоряжаться ею так, как ему вздумается, в том числе отчуждать по договорам дарения, пожертвования или, например, купли-продажи. Однако в последнем случае его право на отчуждение носит ограниченный характер.
Так, согласно , если лицо решит продать свою долю, в первую очередь оно обязано предложить ее другим совладельцам имущества – они имеют преимущественное право ее приобретения. В остальном условия для них должны быть равными.
Чтобы соблюсти права совладельцев при продаже своей части, сособственник обязан письменно уведомить их. На предоставление ответа дается 1 месяц, если это недвижимость, и 10 дней, если это движимое имущество. По истечении этого срока и отсутствии ответа со стороны совладельца(цев) собственник доли может продать ее кому угодно.
Если согласие на приобретение было получено, владелец доли может продать ее лишь своему совладельцу, если тот принимает ранее озвученные условия о стоимости.
Второй случай, когда совладелец может получить за свою долю денежную выплату, – получение компенсации. Право на нее, согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, возникает в случаях, когда фактический выдел доли невозможен в силу специфики вещи или ее характеристик. Например, впоследствии нельзя будет использовать такую вещь по ее прямому назначению, ее ценность уменьшится или характеристики претерпят ухудшения.
В этом случае другие владельцы могут выплатить ему компенсацию стоимости доли, и право собственности на нее перейдет к другим владельцам. А если он всего один – долевой режим владения прекратится сам по себе.
Раздел в мирном порядке (по соглашению)
Соглашение — двусторонняя сделка, заключенная между всем сособственниками.
Интересы правообладателей, не достигших совершеннолетия, представляют родители или опекуны.
В договоре подробно описывается способ раздела, размеры долей, отдельным пунктом указывается величина компенсации, если она предусмотрена договором.
Хотя закон не предъявляет к документу конкретных требований, стандартное соглашение должно включать следующие данные:
- дата, место заключения договора;
- информация об участниках сделки (паспортные данные, адрес, Ф. И. О.);
- полное описание имущества (адрес местонахождения, технические характеристики, общая площадь);
- способ раздела (выдел в натуре, компенсация);
- сведения о долях каждого правообладателя;
- название и реквизиты документа, подтверждающие право собственности владельцев;
- что станет личной собственностью каждого;
- порядок передачи долей;
- срок вступления соглашения в законную силу;
- момент прекращения долевой собственности;
- подписи каждой из сторон.
Соглашение обязательно заверяется нотариально.
Общая долевая собственность: что говорит закон?
Гражданский Кодекс РФ — центральный закон, который регулирует вопрос общей долевой собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ, собственность является общей в ситуациях, когда у имущества оказывается сразу несколько владельцев. Если доли изначально не определены ни соглашением, ни нормами закона, то они определяются как равные. Это общее правило.
Распоряжение долевой собственностью должно происходить по согласию всех владельцев. Если не удается достичь взаимовыгодного соглашения, то закон дает возможность разделить долевое имущество, чтобы выделить каждому владельцу определенную часть.
Согласно ст. 252 ГК РФ, есть два способа разделить общее долевое имущество — по соглашению или через суд. По общему правилу, долевую собственность можно разделить на основе соглашения. При этом каждый владелец доли имеет полное право отделить свою часть от общего «пирога».
Право долевой собственности. Размер долей
Прежде всего – определим понятия. Право собственности может быть индивидуальным (личным) или общим. Общая собственность бывает совместная (когда доли владельцев не выделены) и долевая (когда каждый владелец обладает конкретной долей совместного имущества).
Согласно п.1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками. Неравными доли могут быть в следующих случаях:
- заключение собственниками добровольного соглашения, по условиям которого доли не равны;
- переход права собственности на долю от одного совладельца – к другому (например, по наследству, по договору дарения, обмена);
- изменение количества собственников;
- внесение одним из собственников улучшений, благодаря которым стоимость имущества возросла.