Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему у продавца квартиры обязательно нужно запрашивать кредитную историю?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):
- кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
- доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
- управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
- доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).
В каких случаях существует риск?
При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:
— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);
— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).
Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.
Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.
Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.
За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.
«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».
Другие сервисы на Федресурсе
Портал не только заключается в реестре, где публикуются сведения о банкротстве физических лиц. На главной странице представлены сервисы, которые работают на базе Федресурса. В частности, здесь публикуются сведения о фактах деятельности ИП и юридических лиц. Источниками информации, по данным портала, выступают:
- уведомления от СРО арбитражных управляющих;
- уведомления от финансовых и арбитражных управляющих;
- сведения из реестров ЕГРИП и ЕГРЮЛ;
- уведомления государственных служб: Росреестра, ФНС, ГИБДД и так далее;
- сведения из картотеки арбитражных дел.
В том числе, публикуются данные по торгам, информация о намерении подать заявление на банкротство юрлица или ИП (для граждан это не требуется) и другие данные.
На портале регулярно появляются свежие новости в банкротстве. Отметим, что большинство популярных ресурсов используют новостную колонку на Федресурсе как ссылку на первоисточник для своих публикаций или статистических заметок. Здесь вы найдете актуальную информацию:
- по поводу обновлений в работе портала;
- по поводу изменений законодательства в сфере банкротства физических и юридических лиц;
- по поводу судебной практики арбитражных судов и Верховного суда;
- по поводу привлечений лиц к субсидиарной ответственности.
Как предпринимателю проверить недвижимость перед покупкой
Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы впоследствии сделка не была оспорена. Факт заключения брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ на странице 14-15.
Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга/супруги в таком случае не требуется.
Для юридических лиц лучше заручиться согласием на совершение сделки учредителя или собрания учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.
Банкротство физического лица – легальное списание долгов с помощью юридических процедур. Процедура не так проста, как её описывают в рекламе, однако количество банкротов-физических лиц постоянно увеличивается.
Высокий материальный статус владельца недвижимости (владение бизнесом, руководство организациями) по состоянию на 2021 год является дополнительным фактором риска из-за угрозы субсидиарной ответственности по долгам бизнеса (в т.ч. по налогам бизнеса) для этой социальной группы.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Суть реструктуризации
Реструктуризация дает возможность восстановить платежную дисциплину и рассчитаться с долгами на довольно выгодных условиях. Но для этого у заемщика должны быть возможности: хороший официальный доход, которого достаточно для возвращения к прежнему графику платежей за 3 года. При этом должны оставаться деньги «на жизнь» семьи. Поэтому на практике процедура реструктуризации применяется редко. Кроме того, при рассмотрении этого варианта нужно учитывать серьезные ограничения, которые накладываются на повседневную жизнь гражданина:
- Заемщику запретят совершать сделки на сумму более 50 тыс. руб. без согласия финансового управляющего.
- Кредиторы получат информацию о наличии ценного имущества и сделках с ним за последние годы.
- В течение 5 лет после завершения процедуры необходимо будет уведомлять нового кредитора о прохождении процедуры реструктуризации долгов.
- Максимальный срок реструктуризации — 36 месяцев.
Если Ваш долг находится у агентства ЭОС, то, возможно, сотрудничество с компанией окажется более выгодным, чем реструктуризация на таких условиях.
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
Как и в какой срок могут забрать квартиру, если прежний владелец банкрот
Квартиру сразу забрать не смогут. Прежде всего, необходимо, чтобы в отношении продавца было возбуждено дело о банкротстве, и введена какая-либо процедура: реструктуризация долгов или реализация имущества. После этого финансовый управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов должен подать заявление о признании сделки недействительной в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве гражданина. С таким заявлением в суд может обратиться также и кредитор, если его задолженность включена в реестр и составляет более 10% от общей суммы кредиторской задолженности.
В заявлении должно быть указано, почему сделка должна быть признана недействительной, и приведены весомые аргументы в подтверждение такой позиции.
После того, как заявление будет подано в суд, судья назначит судебное заседание. Рассмотрение заявления о недействительности сделки может затянуться на долгий срок, особенно, если потребуется проведение судебной экспертизы. Экспертиза по оценке рыночной стоимости квартиры по таким делам проводится достаточно часто.
В качестве ответчика по данному заявлению для участия в процессе будет привлечён покупатель квартиры. Он также сможет представить свою правовую позицию и защищаться в суде.
Сделки граждан, которые совершены при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки и для целей причинения вреда имущественным правам кредиторов, могут быть оспорены, только если они совершены после 1 октября 2015 года (дата введения процедуры банкротства граждан). Тем не менее, сделки, которые совершены до 1 октября 2015 года, также могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, однако для этого заявителю нужно будет доказать, что они были совершены должником со злоупотреблением правом.
Так, в одном из дел финансовому управляющему и налоговой инспекции не удалось оспорить сделку должника по дарению имущества своей супруге, поскольку она была совершена 31 июля 2015 года, и её нельзя было оспаривать по специальным банкротным основаниям. Заявители пытались признать сделку недействительной, как совершённую со злоупотреблением правом, но достаточных доказательств и аргументов, подтверждающих это, не представили (дело №А40-45805/2018).
Судебные разбирательства
Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.
Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.