Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

Когда нужно заверять сделки с недвижимостью?

Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2018 от 27 мая 2020 г.). С 29 декабря 2020 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.

Заверять сделку у нотариуса нужно в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Например, продажа, дарение, обмен и т.п.;

• если сделка касается недвижимости, находящейся в распоряжении на условиях опеки;

• если речь идет о соглашении об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину с ограниченной дееспособностью (ч.2 ст.54 Закона №218-ФЗ).

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случае покупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Важно! Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости у нас на сайте, и избежать расходов на нотариуса.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность. Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

• дополнительные расходы;
• продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Во сколько обойдутся услуги нотариуса?

Тариф, установленный за удостоверение сделки нотариусом, состоит из госпошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Размер государственной пошлины зависит от вида сделки и определен в Налоговом кодексе и Основах законодательства РФ о нотариате.

По информации Федеральной нотариальной палаты, сегодня в России действуют следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, которые требуют обязательной нотариальной формы:

• договор ренты – 0,5% от стоимости, но минимальный размер составляет 300 рублей, максимальный – 20 тысяч рублей;
• соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества – 0,5% от суммы, но в пределах от 300 рублей до 20 тысяч рублей;
• соглашение об уплате алиментов – 250 рублей;
• брачные договоры – 500 рублей.

Тарифы на услуги по удостоверению сделок по отчуждению недвижимости, которые не требуют обязательной нотариальной формы, отличаются в зависимости от родства.

Если недвижимость отчуждается супругам, родителям, детям, внукам:

• при оценке не более чем в 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 3 тысячи рублей;
• если оценка превышает 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 23 тысячи рублей, но не более чем 50 тысяч рублей;

Если второй стороной сделки являются другие лица:

• при оценке не более чем в 1 миллион рублей – 0,4% от суммы плюс 3 тысячи рублей;
• при оценке от 1 миллиона до 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 7 тысяч рублей;
• при оценке более чем в 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 25 тысяч рублей, но не более чем 100 тысяч рублей.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Нотариус является должностным лицом, выступающим от имени государства. Получить статус можно при наличии высшего юридического образования и прохождения стажировки в нотариате. Полномочия представителя довольно обширны, но и ответственность нотариуса при сделках в недвижимости в 2022 году также велика. Вот лишь некоторые его задачи:

1. Удостоверить добровольность принятого решения. При покупке недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проверяется порядок принятия решения. Если специалист заподозрит, что человек отчуждает объект под давлением, то в регистрации будет отказано.
2. Подтвердить дееспособность. Среди того, что проверяет нотариус при сделке с недвижимостью, особое место занимает дееспособность. Недееспособное физическое лицо не может принимать подобные решения самостоятельно, не привлекая опекуна. Если недееспособность официально не подтверждена, но на лицо все ее признаки, то уполномоченный государственный представитель не возьмет на себя ответственность.
3. Участники сделки не были введены в заблуждение. Сделка с недвижимостью через нотариуса минимизирует риски, связанные с обманом сторон. Проверке подлежат документы на имущество, самих физических лиц, а также текст составленного договора. Нотариус еще раз разъяснит, какую сделку удостоверяет.

Нотариус удостоверяет личность обратившихся, факт свершившейся сделки, принимают меры по охране имущества. Функции нотариуса при сделках с недвижимостью могут быть расширены при необходимости в соответствие с законом.

Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно

1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

Куда и как обратиться, чтобы нотариально заверить сделку

Договор можно удостоверить у любого нотариуса — вне зависимости от места проживания или места нахождения сторон сделки.

Более того, действует дистанционный способ удостоверения сделок. Он используется, если стороны договора находятся вразных населенных пунктах. Каждая сторона обращается к нотариусу по месту нахождения. Нотариусы связываютс между собой и назначают сторонам прием на одно и то же время. Затем нотариусы устанавливают видеосвязь по защищенным каналам и — удостоверяют экземпляры одинакового договора, каждый у себя.

Для удостоверения сделки могут понадобиться документы. Обязательно возьмите с собой паспорт, а вот остальные документы зависят от ситуации:

• для сделки с недвижимостью нужен документ о ее приобретении, а вот выписка из ЕГРН не нужна — нотариус все равно ее запросит самостоятельно свежую, в электронном виде, напрямую из реестра недвижимости ЕГРН;
• для сделки с акциями, которые сейчас оформляются только в бездокументарной форме — выписка из реестра акционеров;
• для сделки с автомобилем — ПТС и свидетельство о регистрации и т.д.

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.

Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

• сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
• отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

• при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
• при продаже квартиры, у которой один собственник.

Итак, в этой связи речь идет о следующих вариантах сделок:

• Дарение либо продажа какой-либо доли собственнику. При дарении то лицо, кому дарят, должно оплатить налог, составляющий тринадцать процентов. Такой тариф актуален для резидентов. Что касается нерезидентов, то они вносят тридцатипроцентную оплату с рыночной стоимости доли, которая была подарена. В том случае, если отчуждение выполняется по документу купли-продажи, взаимоотношения с налоговым органом возникают непосредственно у продавца.
• Дарение доли постороннему лицу. Согласие сособственников в подобной ситуации абсолютно не требуется. Но нотариус будет проверять, не притворна ли сделка. К примеру, дарение небольшой доли он может отклонить как притворную сделку, чтобы избежать необходимости получении отказа сособственников от прав на приоритетную покупку отчуждаемой доли.

Стоимость нотариального оформления

Однозначно определить стоимость подобных услуг нотариуса невозможно. Она складывается из нотариального тарифа, цены за техническое оформление сделки, оказание дополнительных работ (например, за перевод текста документа).

Нотариальный тариф зависит от стоимости недвижимости, участвующей в сделке, а также наличия или отсутствия близкого родства между сторонами. Его размер иллюстрирует таблица.

Таблица 1. Нотариальный тариф за отчуждение недвижимости

Степень родства участников	Стоимость недвижимости	Размер тарифа
Супруги Родители Дети Внуки	До 10 млн руб.	3 000 руб. + 0,2 процента стоимости недвижимости.
Более 10 млн руб.	23 000 руб. + 0,1%, от суммы, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 000 р.
Иные лица	До 1 млн руб.	3 000 руб. + 0,4% от стоимости.
1-10 млн руб.	7 000 руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн руб.
Более 10 млн руб.	25 000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 000 р.

Законодатели постепенно расширяют перечень сделок с недвижимостью, требующих непременного нотариального удостоверения. Эта тенденция очевидна, и, скорее всего, их список будет расти. В последние годы ведется много разговоров о том, что любая сделка с недвижимыми объектами должна заверяться. В 2017 году Госдума отклонила очередное подобное предложение, ссылаясь на его недоработку. Но такие законодательные инициативы продолжают поступать, и не исключено, что они в итоге найдут поддержку среди депутатского корпуса.

Сделки с недвижимостью в долевой собственности не будут требовать нотариального удостоверения с 31 июля

30.07.2019

В России упрощена процедура купли-продажи недвижимости

С завтрашнего дня вступают в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.

Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется.

Но если правами на объект обладают сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежат нотариальному удостоверению.

Такое правило было установлено в 2016 году Федеральным законом № 172-ФЗ и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.

Новый закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально.

Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Отмена обязательного нотариального сбора для сособственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.

Нотариальное удостоверение обеспечивает участникам сделки доказательную базу, необходимую для защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств. Поэтому если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате.

Стоимость услуги нотариуса при сделке с недвижимостью

Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе — ⁠

В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.

Похожие записи:

• Вступление в наследство на квартиру
• Нормы потребления воды в Москве на человека в месяц без счетчиков в 2024 году
• Статья 44. Изменение и дополнение коллективного договора