Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в бизнес». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
Законно ли сдавать жилье таким образом?
Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.
Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.
Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.
Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.
Плюсы:
- Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
- Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
- Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.
Минусы:
- При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
- Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
- Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.
Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:
- Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
- Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
- Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
- Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.
Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:
- Airbnb;
- Booking;
- Суточно;
- Твил;
- Островок;
- Авито;
- Agoda.
Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.
Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать
На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:
- Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
- В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.
Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.
Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.
Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:
- места расположения жилплощади;
- качества ремонта;
- удобства планировки;
- оснащения интерьера;
- уровня конкуренции.
Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.
Оценить свои возможности
Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками.
Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.
Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам, заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.
Определить ценовую политику
Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей.
Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований.
Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее.
В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.
Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.
Как развивать бизнес по сдаче квартиры на сутки
Имея четкую продуманную стратегию, можно заставить недвижимость работать с максимальной финансовой отдачей.
Хотя посуточная аренда апартаментов предполагает и ряд трудностей. Во-первых, от частой смены гостей в квартире не избежать естественного износа имущества (мебели, техники), что со временем требует вложений на обновление. Во-вторых, бизнес предполагает не просто наличие уборщиц для чистки дома и замены белья и полотенец после каждого отъезда гостей, но и жесткого контроля над качеством выполняемой ими работы. В-третьих, доходы зависят от сезонности (купальный, горнолыжный), периодов отпусков, популярности населенного пункта, наличия или отсутствия каких-то грандиозных событий (бизнес-мероприятия, городские праздники, гастроли артистов и пр.), наличия крупных предприятий (для командировочных), ВУЗов (для заочных студентов).
Для осуществления деятельности по сдачи квартиры в аренду целесообразно открывать ИП. Это предполагает уплату налогов, ведение бухгалтерской документации, подачи отчет в контролирующие органы.
А для управления объектами рекомендуется воспользоваться системой, которая идеально подходит профессионалам в сфере посуточной и краткосрочной аренде жилых помещений – «Максибукинг».
Ее широкий функционал позволяет:
- вести единую клиентскую базу в одном месте, не записывая данные на стикерах, в блокнотах и в Excel,
- осуществлять быстрый доступ к информации о клиентах,
- вести календарь занятости и оперативно отслеживать информацию о бронирования и заселении – статистика по загрузке апартаментов, датам заезда и выезда гостей, отзывав клиентов – всегда под рукой,
- фильтровать квартиры по различным параметрам,
- анализировать доходы и расходы,
- синхронизировать календарь с прочими Интернет-порталами во избежание overbooking,
- быстро формировать нужные отчеты.
Какие фотографии действительно заинтересуют?
Специалисты в сфере рекламы и аренды недвижимости сформулировали несколько простых правил, которым должна соответствовать фотография квартиры, сдаваемой посуточно:
- фотография должна быть хорошего качества, крупной и четкой, желательно с акцентом на тех деталях интерьера, которые выгодно отличают Вашу квартиру;
- делайте столько фотографий, сколько потребуется для того, чтобы при просмотре можно было получить полное представление о квартире, ее отделке и обстановке;
- во время фотосъемки основное внимание уделяйте ракурсам, которые подчеркивают достоинства именно Вашей квартиры;
- продумайте композицию каждого кадра: на фотографии должны быть видны функционально значимые детали интерьера, а их присутствие должно быть логично и нести определенную смысловую нагрузку. Примером не очень удачного снимка служит изображение пустых стен или углов, что интереса у клиентов не вызывает, а рекламного эффекта и вовсе не несет.
Этими несложными правилами не пренебрегают даже профессиональные фотографы в Минске. В удобное для Вас время специалисты дадут исчерпывающую консультацию по вопросам размещения фотографий квартир на нашем сайте, а также помогут организовать профессиональную фотосъемку интерьера.
Важно! Готовую информативную фотографию гораздо проще сопроводить убедительным текстом, который будет долгое время привлекать Вам все новых клиентов.
Итак, о будущих жильцах
Однозначно не стоит работать со всеми категориями клиентов сразу, ведь требования у всех разные, а квартира чаще всего одна. Стоит сразу определиться с людьми, которые не доставят Вам проблем и будут регулярно приносить стабильный доход.
Условно разделим потенциальных клиентов на следующие категории:
- люди обеспеченные и не очень. В зависимости от их запросов Вы можете планировать затраты на ремонт и обустройство жилья. В результате клиенты получают или элитное жилье солидной отделки со множеством техники, или обычную квартиру на короткий период с минимальным набором услуг;
- местные квартиросъемщики или приезжие. Люди, посетившие столицу по делам, скорее всего будут ожидать сервиса, как минимум не уступающего гостиничному. Им в любое время может понадобиться бытовая техника, справочная информация, услуги по приготовлению пищи и т.д. А вот местные клиенты чаще всего к такому набору услуг равнодушны и пользуются ими достаточно редко.
- большие компании или один проживающий. Здесь важным будет количество комнат в квартире и число спальных мест. Согласитесь, не совсем разумно сдавать большую квартиру одному человеку. Но из любого правила есть исключения, поэтому запомните общую закономерность: большая квартира пользуется меньшим спросом, а вот получаемая прибыль от сдачи ее в аренду на сутки – намного больше, чем от маленькой;
- постояльцы в возрасте или молодежь. Как правило, молодым людям трудно снять квартиру на сутки, поскольку многие хозяева опасаются последствий непредсказуемого поведения молодежи. Но статистика доказывает, что люди в возрасте до 25 лет чаще всего ищут съемную квартиру на короткий период, а это значит, что Вы можете запросто потерять немалую часть прибыли.
Подумав, Вы можете расставить для себя приоритеты и решить, что важнее: редкие, но более выгодные заказы или относительно небольшой, но регулярный доход.
Важно! Только от Вашего решения зависит дальнейшая репутация – будете Вы серьезным арендодателем или человеком, для которого стабильный заработок достигается непростой работой с самыми разными клиентами.
Этот пункт касается тех, кто еще не имеет конкретного объекта недвижимости под сдачу, а только присматривается — что купить или взять в долгосрочную аренду, чтобы потом пересдавать в краткосрок. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Сегодня 55% всех квартир, которые сдаются в Екатеринбурге посуточно, — однокомнатные, 20% — двухкомнатные, а 22% — студии. Всего 3% объектов, сдаваемых в краткосрок, — трехкомнатные и менее 1% — четырехкомнатные и более.
Такое распределение, утверждает Кромочкин, соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии в бизнесе на посуточной аренде жилья считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но при этом за счет малой площади их покупка будет дешевле. То есть если это «инвестиционная» квартира, при сдаче ее посуточно ипотека отобьется быстрее.
Впрочем, как утверждает Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR, которая занимается сдачей апартаментов посуточно, зачастую двух- и трехкомнатные квартиры простаивают реже, чем студии и однокомнатные, так как гости подбирают более бюджетную альтернативу отелю или гостинице, когда едут семьей или в командировку. В сутки они могут экономить при этом от 2 тыс. руб. Также двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями или гостиными комнатами пользуются популярностью для проведения различных вечеринок и мероприятий.
Какая бы квартира по комнатности ни была, при выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трех Л»: локация, локация и еще раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.
Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей остановки. Но цена за аренду в спальных районах будет ниже.
Текст объявления лучше писать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя ее преимущества. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, банки, достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить. Пропишите и ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные или нельзя курить.
Сделайте подробное и понятное описание условий бронирования: во сколько осуществляются заезд и выезд, есть ли бесконтактное заселение. Также среди арендаторов востребована услуга оплаты объекта непосредственно на самом сайте (такую возможность дают крупные платформы, как «Авито»).
Если изобретать велосипед не хочется или слог — не ваша сильная сторона, выберите пять объявлений, которые вам больше всего нравятся и после прочтения которых вы бы сами арендовали квартиру. А затем выберите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте того, чего не хватает. В идеале объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Человек не только должен просто захотеть снять вашу квартиру, у него должно быть желание срочно схватить телефон и позвонить, боясь, что квартиру уведут из-под носа.
И не забудьте про фотографии. Решение — нравится или не нравится — гость принимает за секунды, просмотрев пару снимков. Делайте фото в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Загружать сотню кадров, даже очень удачных, вряд ли стоит. Главное показать жилое пространство, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий — 10.