Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга при продаже квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе продать, подарить или уничтожить, без присутствия партнера. При этом предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.
Зачем нужно согласие супруга на продажу квартиры
Форма такого согласования обычно не важна и может быть в том числе устной. Однако правила согласования действий с недвижимым имуществом сложнее: согласие супруга на его продажу должно быть нотариально удостоверенным.
Поэтому по правилам Семейного кодекса РФ в случае, если один из членов семьи продает общее жилье без присутствия своей половины, ему следует заручиться нотариально удостоверенным разрешением супруга на продажу.
В тексте бумаги следует указать:
● Ф.И.О., дату и место рождения и реквизиты паспорта супруга, дающего согласие на продажу квартиры;
● аналогичную информацию о втором участнике пары;
● реквизиты свидетельства о регистрации брака;
● информацию о жилье, отчуждение которого планируется, описать предмет отчуждения как можно подробнее.
Текст согласия не нужно готовить заранее, его составит нотариус на основании предоставленных супругами данных.
Пошаговая инструкция составления согласия на сделку
Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.
Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:
- супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
- нотариус составляет документ;
- проверяем правильность указанных в согласии данных;
- если все в порядке, подписываем разрешение;
- нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.
Когда согласие обязательно
Личная собственность супруга – это то, что куплено до или после брака, а также приобретено во время семейных отношений, но по безвозмездным сделкам. Согласие на продажу требуется только при отчуждении совместной собственности.
Для признания вещи совместной собственностью важны три аспекта:
- Момент приобретения – имущество приобретено в период брака;
- Способ приобретения – предмет приобретен в результате возмездной сделки за общие деньги либо создан совместными усилиями;
- Вклад второго из супругов в усовершенствование предмета – вещь, являющаяся личной собственностью одного из супругов, была существенно улучшена за счет второго партнера или трудом последнего.
Возможные последствия сделки без согласия супруга
При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».
Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.
Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).
Как оформляют согласие супруга на продажу: образец
Как мы сказали выше, чтобы продать квартиру, которая находится в совместной собственности, требуется получить заверенное нотариально согласие супруга. Оно необходимо для заключения одним из супругов любых сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
К таким сделкам относят куплю-продажу, дарение, мену. Кроме того, оно потребуется и для любых других договоров, которые должен удостоверять нотариус. Например, если на эту квартиру заключается договор ренты или оформляется залог.
Еще раз подчеркнем, что речь идет о ситуациях, когда квартира приобретена в браке, поступает в совместную собственность супругов (а не единоличную одного из них) и оформлена лишь на одного. Вот основные ситуации когда оно необходимо:
| Вид сделки | Условия при которых оформляют согласие |
| Продажа квартиры | Во всех случаях |
| Передача квартиры по договору мены | Во всех случаях |
| Передача квартиры по договору дарения | Во всех случаях |
| Оформление на квартиру договора ренты | Если договор ренты будет заверен нотариусом |
| Оформление на квартиру залога | Если договор залога будет заверен нотариусом |
Продажа недвижимости без согласия супруга
Сделка по продаже квартиры без согласия супруга может быть оспорена и признана недействительной. С учетом данного аспекта разрешение должен требовать покупатель. Некоторые специалисты рекомендуют оформлять такой документ в любом случае, независимо от прав на отчуждаемую недвижимость.
Купля-продажи квартиры без согласия супруга осуществляется по следующим причинам:
- юридическая неграмотность участников сделки — нередко стороны просто не знают о необходимости подобного документа;
- продажа квартиры осуществляется без уведомления или согласия супруга;
- брак не зарегистрирован официально;
- оформление сделки осуществляется без привлечения юристов.
Вне зависимости от оснований, продажа квартиры, оформленная без согласия супруга, может быть оспорена в суде. В данной ситуации недвижимость возвращается продавцу. Подразумевается и возврат выплаченных средств покупателю, однако на практике подобный процесс может существенно затянуться.
Почему нужно получить согласие супруга на покупку квартиры, согласно закону
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.
В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.
Правовые последствия совершения сделки без согласия второго супруга
Обязательное требование об оформлении согласия на продажу жилья может по разным причинам нарушаться как самим продавцом, так и должностными лицами уполномоченных органов Росреестра. В этом случае права одного из супругов могут быть нарушены неправомерными действиями по отчуждению объекта недвижимости, а сделка может быть признана недействительной.
Например, совершение женой сделки по отчуждению жилья может быть признано незаконным, если согласие мужа на продажу квартиры не было оформлено в виде нотариального документа. Для этого супруг должен подать исковое заявление в суд, а основанием для предъявления иска будет выступать отсутствие его согласия на продажу объекта.
В ходе рассмотрения иска судом будут устанавливаться следующие обстоятельства:
- наличие семейных отношений, зарегистрированных в органе ЗАГС;
- наличие оснований для оформления согласия на продажу квартиры, т.е. имущество не должно являться личной собственностью продавца;
- отсутствие факта выдачи согласия на совершение сделки, а также ее нотариального удостоверения.
Власов Сергей
Мы с бывшей женой приобрели в браке квартиру в ипотеку. Меня интересовало, возможен ли переход квартиры в распоряжение моей бывшей супруги, и какие мои шансы получить свою долю. Ни один из юристов не дал мне конкретной информации, а Герман Евгеньевич четко объяснил порядок действий в таком случае. Благодаря профессионализму Краснова ситуация разрешилась в мою пользу, за что я очень ему благодарен.
Пискунова Дарья Олеговна
К Герману Евгеньевичу я обратилась в тот момент, когда мне необходимо было за короткий срок продать квартиру, собственником которой я являлась. Проблема заключалась в том, что мой супруг находился за границей, и не мог оформить свое согласие на эту сделку. Герман Евгеньевич порекомендовал совершение сделки по доверенности, нотариально заверенной в стране проживания мужа. С помощью Германа Евгеньевича я успешно продала квартиру, не нарушив общих требований.
Казанцева Ирина Петровна
Хочу поблагодарить нотариуса Краснова Германа Евгеньевича за его помощь при оформлении моего согласия на продажу нашей квартиры. Об этой обязательной процедуре я узнала в последний момент перед заключением сделки. Герман Евгеньевич пошел нам на встречу, и оформил согласие в кратчайшие сроки. У Германа Евгеньевича можно бесплатно проконсультироваться по правилам регистрации сделок в государственном реестре и получить ответы на любые вопросы.
Сапсай Федор Евгеньевич
Хочу выразить благодарность нотариусу Герману Евгеньевичу Краснову. Меня порадовал его высокий профессионализм. Мы оформили и нотариально заверили у него мое согласие на покупку недвижимости и после заключения сделки обратились к Герману Евгеньевичу для подачи наших документов на регистрацию нашего дома в Росреестре.
Разрешение супруга входит в перечень обязательного комплекта документов, предоставляемого в Росреестр для госрегистрации сделки. Отсутствие бланка может послужить поводом для приостановки регистрационных действий.
Полезно. Согласно ст. 26 ФЗ № 218 срок приостановки государственной регистрации не может превышать 3 месяца.
Ранее, если по истечению этого времени продавец не представлял письменное согласие мужа/жены, то в регистрационных действиях отказывали. С 2017 года Росреестр обязан зарегистрировать сделку по переходу прав собственности даже при отсутствии разрешения от супруга.
Интересно: При госрегистрации договора купли-продажи без письменного согласования мужа/жены в ЕГРН делается отметка о том, что такая сделка является оспоримой.
Когда согласие супруга (супруги) требуется
Согласие необходимо, если вы продаете недвижимость, которую приобрели, находясь в законном браке (например, по договору купли-продажи/договору участия в долевом строительстве/договору ступки прав по ДДУ/мены и так далее) и зарегистрирована только на одного из супругов — в этом случае нужно согласие второго супруга.
На основании п. 2 ст. 34 СК РФ, приобретенная в зарегистрированном браке недвижимость считается совместно-нажитым, то есть общим имуществом двоих супругов, не смотря на то, что она может быть оформлена на кого-то одного из супругов. Если по зарегистрированным документам собственником является один супруг, это еще не повод переживать – по закону все равно оба супруга владельцы. Так происходит если супруги уже разведены, но на момент покупки недвижимости были в зарегистрированном браке.
Исключением считается: когда супруги подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указано, что приобретенная в браке недвижимость принадлежит лишь одному собственнику. В этом случае согласие его супруга не нужно — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой недвижимости не будет иметь отношения.
Согласие супруга на продажу, всего один из документов для отчуждения недвижимости, в наших других статьях вы можете более подробно прочитать, что еще требуется для сдачи сделки купли-продажи недвижимости на регистрацию в МФЦ или Росреестр.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
Согласие на продажу квартиры. Юридическая поддержка
По любому вопросу, касающемуся продажи имущества, вы всегда можете обратиться в агентство «Правосфера». Опытный юрист рассмотрит конкретную ситуацию, ознакомится со всеми документами, имеющимися в наличии, и подскажет, как необходимо правильно действовать. Если вы выставляете на продажу квартиру, приобретенную в браке, то надо знать, что без согласия супруга сделка может быть признана недействительной. И хорошо, когда это происходит в момент подписания договора. Если же муж или жена оспорит заключенную сделку, спустя некоторое время, то пострадавшая сторона будет иметь право потребовать компенсацию морального вреда и материальных потерь. Например, если в квартире уже был сделан ремонт.
Чтобы такого не произошло, согласуйте свои действия с человеком, досконально знающим действующее законодательство, и разбирающимся во всех его тонкостях. Специалисты «Правосферы» не просто знают законы, они имеют богатый практический опыт их применения, поэтому, если они возьмутся за ваше дело, то вы гарантированно получите положительный результат.